房地产：房价总体依然看涨 + M* x6 j W/ T+ R7 v: l
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: k! `% l4 P5 u- h& k9 Z9 H9 h早盘沪深两市股指低开后就出现反弹，但是沪市反弹无力又再下调，深圳相对要强一些。午后沪指成功反弹，但成交量没有放大。热点方面，银行和地产走势相对较好，但航天和电力设备板块在跌幅榜前列，盘中个股涨跌家数基本持平，调整格局仍在延续。
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在人民币持续升值、流动性过剩、股市巨大的财富效应及人口城市化大背景下，房地产难掩其优异的成长性。
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+ d* r! }' E, O" ?) E各项数据显示，银行业、保险业、证券业增长趋势明显，未来潜力很大。可以预计，金融业相关子行业的龙头上市公司仍将是证券市场最活跃的品种之一。 - }; A1 a& n; `# F+ E# f
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四季度是钢材市场需求旺季，考虑到今明两年国际国内钢铁行业良好的供需形势，以及原材料价格大幅上涨，我们预期四季度钢材价格将维持高位并可能再度上涨。 5 n9 g5 X; ~$ Z( o
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本周，人民币汇价在经过一个月的盘整后也连创新高。在此刺激下，地产股一改近期的弱势，万科A、保利地产等明显返身加速向上，相继冲刺前期高点。除了支持地产板块长期走强的城市化进程加快，需求刚性等因素不变外，不断升值的人民币是其加温的主要源泉，中国房地产投资的吸引力仍在加大。 # p6 f1 u: ?1 f/ C F/ s
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行业高度景气 有利于企业业绩增长
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R* y( S+ R3 l" G4 C近期全国房地产市场保持了高度景气，各项数据向好。截至7月份，全国商品房销售面积累计已达3.41亿平方米，同比增长25%，而同期商品房累计竣工面积仅为1.79亿平方米，同比增长率也只有9.97%。商品房销售面积增速持续超过竣工面积，反映了房地产市场需求强劲。 &C. C( a4 `1 K( F$ @
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房地产市场的高度景气有利于上市公司实现业绩高增长。不过，我们认为，今年商品房销售额的高速增长有一定特殊性，与06年对房地产的宏观调控也不无关系，一方面受调控影响而延缓的需求在今年集中释放，另一方面，正如我们在前期报告中所指出的，由于土地供给的收紧而造成房地产供给减少，出现了供不应求的局面。
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% A/ G8 i: _1 c- x城镇住房供给总体依然短缺
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. F! n3 s& |/ r) A# S* d0 P 城镇住房需求每年在7 亿平米以上 ' Z' B+ Z+ f2 z7 h# L
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中国城镇居民对于住房的需求大体由3 部分组成：新增城镇人口对于住房的需求；现有的5.77 亿城镇人口的人均住房面积的增加；城镇居民的住房折旧（我们用拆迁来近似代替）。按建设部人均住房面积规划，我们预计中国城镇居民对住房需求每年至少为7 亿平米。
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城镇住房的年供给面积很难有效突破7 亿平米 5 \: l; v1 G& C7 n1 Q e. O
/ @$ ?; \- X; C& b% m, |中国面临的人多地少矛盾，是极为尖锐和突出的；更为严峻的是，有限的耕地资源还在大量减少。目前中国商品住房的竣工面积每年不到5 亿平米，严峻的土地形势无疑对中国城镇居民的住房供给形成严重的制约，我们预计未来城镇住房的年供给面积很难有效突破7 亿平米。
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8 b5 s9 i8 T' P" V5 N( h6 L商品住房供给缺口依然很大 % H* }# f# o- P
Q) E0 x8 e g$ d! _( [' a0 q即使以每年7 亿平米的住房供给考量，中国未来城镇居民住房依然存在着一定的缺口。若考虑到商品住房每年供给缺口所形成累计效应，则中国城镇居民对商品住房的需求将更强烈。 " U7 g0 r3 G/ Q N
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社会对房地产购买力依然充足 @- A( y3 o: q: u0 V g
% b& C! c4 X* E, A, I- u8 ]' y q◆ 中国房地产价格指数不断上涨； 2 `: l: T/ n7 G6 h% N! b P0 t6 T
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自1997 年中期到2007 年中期，中国房地产价格指数在10 年间上涨了52%。
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' D' D& Y. \3 K% [4 `◆ 目前中国一手商品房的年销售收入大约在2 万亿元左右；
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◆ 中国居民金融资产快速增长导致其购买力水平大幅提高。 6 q3 s+ @2 ~$ o+ A+ u: z
+ l8 ]! o# f- }( o( c" W流动性压力依然巨大 ! B' a+ J- {/ `( E; b. w
- b9 d' V/ w6 s9 \2 p* C( V近年来中国的外汇储备每年以至少30%左右的速度在增长，相应地每年的外汇新增额也在快速增长。外汇储备年新增额的快速增长，对房地产价格主要带来了两个方面的影响：不排除有一部分外资直接流向了房地产行业，增加了对房地产的需求；尽管央行对冲掉了绝大部分的外汇占款，但M2 还是保持了较高的增速，中国经济体系内流动性不断加大。巨大的流动性推高了资产价格，这也包括房地产价格。 % b; i0 ]* m) ^$ ?6 o* v" w
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人民币未来将继续升值，甚至会有所提速。未来中国外汇储备年增长额有望继续快速增长，房地产价格将会继续面临上涨的压力。 ! S c1 |* ^4 i7 P- E% p* ^' B W* i
, n9 J5 b7 n" T, B! G) K房地产调控并不会导致房价下降 8 l8 X/ q# i. t& \# n7 [
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中国03 年以来针对房地产市场的实行了多项调控政策。我们对这些调控政策进行分析，我们认为房地产调控并不会导致房价下降： ! O7 u; ^: c) b% h4 o( {) T
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1、管理层在历次的调控政策中一直强调“稳定住房价格”。我们认为，管理层并不希望房价上涨得过快，但管理层调控的意图绝不是想房价下跌；
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2、管理层对房地产的调控主要是针对需求一侧：抑制需求。例如：提高贷款利率，提高首付、征收营业税等等。我们认为，中国居民对于住房的需求十分强劲，管理层一直希望通过抑制需求来稳定住房价格，虽然也在一定程度上抑制了房价上涨的速度，但在全社会强劲的购买力面前实际效果并不明显。
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4 [( [5 v5 c% D2 l T: H$ w3、对于土地的调控愈加严厉。管理层一直在规范土地市场的发展，再加之严峻的土地供给形势，其结果必然是土地价格的不断上涨。这也在一定程度上助长了房地产价格的上涨。
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2 E0 }' s1 d2 k+ K8 d" }2 ^主流地域房地产价格依然看好
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# G# O' v( J# c5 ^+ F广东、上海、北京和江苏四地区的一手商品房销售收入总体一直占据着中国房地产市场的半壁江山。因此四地房地产价格的走势将直接影响中国房地产价格的走势。除了这四个重点区域外，全国二线城市的房地产价格也在快速上涨。
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4 t0 n! d$ P/ j+ L$ d驱动上市公司业绩增长的因素没有改变 &{) N- M$ X+ ~0 k
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我们认为，开发规模扩张、重估和资产注入这三个因素是A股房地产上市公司业绩高增长的主要动力。目前还没有迹象表明，这三重推动房地产上市公司业绩增长的动力有减弱的迹象。
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开发规模扩张
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目前房地产龙头企业的增长模式也比较清晰，就是不断地进入新的城市市场、扩大开发规模，这是一种类似于连锁家电企业、连锁超市的增长模式，即不断的在新城市复制原有成功业务，扩大市场占有率、取得业绩增长。此外，部分龙头企业在拿地中，也在有意识的重点在一个城市突破，我们认为，这种做法有利于最大化的利用区域公司的管理资源，实现区域类的规模效应、降低管理和营销费用。
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重估
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@& q/ F9 w2 J" i! ?2 |. ~. j重估也是房地产上市公司业绩增长的重要原因。对于一些中小规模的开发商，虽然综合实力相对较弱，在与行业龙头企业的竞争中处于劣势，但如果其在房价大幅上涨的城市拥有较大规模的土地储备，将能受益于土地价格的上升，我们称其为“重估”，即在开发过程中，企业的资产由按历史成本计量的土地储备转化为按市价计量的可售商品房，价值大大提高。在开发商开发楼盘、实现销售的同时，重估价值逐步释放，开发商的业绩也有所增长。不过，对于这类公司而言，能否零损耗的将土地价格上涨的收益传递给投资者是关键，开发商应该具有足够专业能力和良好的成本费用控制体系。 s, |* u% \! L! d1 I& o2 m. Q
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资产注入 . Q. r9 ]( z' ?
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成长推动因素是资产注入。与上市公司的内生性增长相对应的是大股东注入资产或整体上市带来的外生性增长。随着股改，大股东尤其是民营股东越来越重视市值管理，同时房地产行业对资金的高度需求也使得大股东利用上市公司作为融资平台顺理成章。在这种情况下，外生性增长在房地产公司中越来越多，上市公司也在资产注入后一跃成为行业优质公司，比如泛海建设、苏宁环球等。近期上海大华集团计划借壳大连金牛就是最新的例子。而翻开07年中国房地产百强企业名单，没有在A、B股或港股上市的公司比比皆是，因此在比拼资金实力的行业整合中，资产证券化的动力依然存在，资产注入这样的外生性增长仍将是上市公司业绩增长的重要形式。 ( b% F3 |4 P# E- p, M. m O
' L5 q) H! f/ [8 D1 L9 |投资策略 2 S! F `+ X1 T k
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我们依然看好中国的房地产市场，认为中国未来的房地产价格总体将继续上涨。建议投资者关注以下4 类企业：行业龙头，区域龙头，有资产持续注入的优质公司和股价严重低估的公司。如：招商地产、保利地产、香江控股、华发股份、深南光和珠江实业等。