文：士恒 《南方周末》

在多数人的想象中，只要增加房屋供给就能降低房价，这是根据“供求原理”得出的结论，但这一结论似是而非——在同一区域，增加开发量并不能有效降低房价，甚至还会抬升房价。

房产特殊之处在于，它能通过聚集人口创造消费需求。有人气的地方就有消费需求，住宅和写字楼的增加提高了当地总需求，不仅包括对基础设施，也包括对高端商业、健康、教育、娱乐设施的需求，消费需求的膨胀逐渐会形成规模效应，刺激商业设施及医院、学校等高级设施的增加和完善。

所谓“寸土寸金”指的不仅是房价高，还有商业需求的旺盛。以购物网点为例，对于中等收入地区，2000居民只能支持小型便利店，2万居民却可以支撑中等超市，20万居民可以催生大型购物中心，学校、医院、娱乐设施也是同样道理，人气的增加和附属设施的功能完善形成良性互动，提升了当地空间资源价值，最终逐渐形成人们常说的成熟社区、成熟商圈，反而会刺激当地房价攀升，这就是诡异的“多盖房抬房价现象”。

这也可以很好地解释“紧缩地根”反而会刺激房价上升：地根紧缩前，由于土地批租的软约束，开发房产相当于往塑料袋里注水，水位有一个自然漫溢的效应，房价提升的速度较慢；地根紧缩后，由于“容积率陷阱”的存在，开发商仍然可以在无序规划下向空中、地下纵向扩张，相当于往封闭的塑料桶里注水，水位（房价）提高速度反而加快了。

以北京最繁华的王府井为例，数百年不断开发，附属设施不断完善，多盖房显然没能“改善供求关系”，相反当地房价却始终稳步上升，政府出面盖房并贴上“限价”标签显然是徒劳的。

北京作为一个区域整体，一年开工量几乎相当于整个欧洲，多数工程分布于五环内的狭小地域内，除了让地方政府和开发商利用“容积率陷阱”获取暴利，并没有“使供求关系改变”让真实房价下跌，加快开发反而加速了房屋（均）价上升，过于集中的需求使当地交通、水、电、气等基础资源不堪重负。

所以，对于地域性极强的房产，想让房价平稳或下降，选择“在哪里”盖房比单纯多盖房要重要得多。想降低王府井的房价，不必在那里多盖房，而要在其它地段增加基础设施投入，形成成熟社区和商圈，分流对王府井的需求。同样，想让北京城区房价下跌或平稳，一定要在其它地域，至少在京郊营造和北京城区内一样的环境，缩小区域间的生活、工作条件差距，才能有效分流往市中心过分聚集的人口，降低房价上涨的压力。

衡量房价的标准是以平米计量的均价，衡量肉价的标准是斤而非块，2斤肉当然比5斤肉总价便宜，同理，同一地域的同类型房屋均价大致相同，多盖小户型，能降总价而决不可能降均价。90/70政策试图以模糊概念的总价、套价进行调控，混淆了总价、均价的本质区别，换句话说，如果多卖小户型能降房价，强制卖小块肉就能降肉价，小袋米就能降米价。

事实上，只有在同等区域、同等类型的房产价值才有可比性。房产的区域性特征并不仅仅是空洞的概念，而是有实实在在的具体位置、楼层、朝向，其中空间位置是决定性的，离开位置空谈面积、户型毫无意义。从统计看，购房者最关心的就是位置，其次才是户型、楼层、朝向、装修、物管等等。至于面积，消费者每户的构成千差万别，没有法律规定每户必须几口人，谁家住多少人完全是私人的自由选择，一个6口之家住120平方米并不比一个3口之家住90平米奢侈。

鼓励“多建中低价位住房”是一句空洞口号。“中低价位”是由市场竞争决定，而不是由政府提倡、规定出来的，“中低收入”、“中低价位”也不可能有确定的标准，此类模糊语言只能哗众取宠，赚取廉价喝彩而已。

什么户型占多少比例也应该由市场决定，政府号召不可能起作用。市场决定，如果产品不对路消费者会自动通过“货币选票”否决。小户型政策不但调控不了房价，还阻隔了多人户自由选择的权利。

正常的市场中，消费需求是分层次的，供给也相应地丰富多彩。和90/70政策并不能压低房价道理一样，禁止别墅和严控低密度住宅同样起不到抑制房价作用。一抬一压，这实际是同一个问题的两个方面，好比多供大白菜或限制海鲜消费并不能压低肉价类似。

实践证明，高度垄断、畸形规划、高污高耗、空间超容、低快乐指数的香港（曼哈顿）开发模式不适合国情
全世界恐怕没有任何一个城市像香港这样依赖房地产业——既盛产众多的地产富豪，同时百姓的置业之路却又如此的艰辛。从一个小渔村到今天的东方明珠，经历了近一个半世纪，与其突出的经济地位和繁荣的房地产业表象极不相称的是，香港居民人均居住面积仅7平方米，人均汽车拥有量也排不上号，所谓吃穿是天堂、行住是地狱。“97”回归之前，楼价地价一路暴升，香港政府出台各种措施抑制房价打击炒楼，却越调越涨；“97”回归后，房地产泡沫随亚洲金融危机破裂，政府又竭尽全力托市，却是越托越跌，以至“负资产家庭”十多年还未消化完毕。追根溯源，这完全是港英当局短视的土地和规划政策埋下的祸根，所谓寸土寸金也是人为制造的恶果。
房地产业的支柱地位和持续多年的超级繁荣并没有显著改善当地广大普通居民的居住条件，除了给港英当局奉献巨额土地收益和培植一批超级房地产富豪以外，实践证明，香港模式是高能高耗、居民出行、居住幸福指数偏低的失败模式。

开埠之初，港府就严格限定了土地开发范围，乃至今日还有77％的区域闲置。已经开发的23％，过度集中于维港两岸为中心的狭窄区域，虽然有公开拍卖制度，但由于整体规划的无序，采用挤牙膏方式，先大量批给少数开发商，后制成成品房屋零售给普通百姓，再从高额榨取的土地收益中拿出少部分作为所谓公屋保障。

香港模式（也称曼哈顿模式）最致命的缺陷是，只控制了占地面积却没有控制容积，放任甚至鼓励整个城市在狭窄的区域内向空中、地下扩张，以所谓“省地”、“立体利用空间”的借口少数开发商得以利用“容积率陷阱”攫取公众财富——这就是香港地产富豪发家的最大秘密——等于先纵容一批强盗抢劫公众或他人财富，再拿出小部分施舍做秀。

如今香港满眼都是高层楼座，普通百姓蜗居在密不透风的水泥森林里，房价并没有因为提高容积率而下降，多数普通居民甚至要为拥有这样的“鸽子笼”奋斗一辈子，实际是终身为政府和开发商打工。显然这是一种政府和少数开发商双赢、普通百姓皆输的模式。即使有政府提供的公屋保障，也只能算是先掠夺后补偿，用等式表达就是：政府土地收益＋房地产业暴利＋税收＝全民置业痛苦＋环境恶化＋政府追加投入。

如有可能，我们不妨对香港进行一次“全新规划”。

忽略空间需求较少（活动半径较小）的老、幼、病、残人口，按全部成年居住人口约600万计算，人均占用100平方米空间，包括：30平方米居住，20平方米工作，30平方米运动（道路、停车、娱乐休闲），20平方米公共空间，总需求量为600万×100平方米＝600平方公里，按6层楼以下平均容积率1.5计算，仅需占地不到400平方公里，约1.5万人／平方公里，建筑密度低于30％，绿化率超过30％，全体港人就能家家住上低密度多层住宅，人人开上私家车，而且有很好的工作、休闲、购物空间，绝无交通拥挤的可能，其余超过60％的面积仍可用于绿化、公建及未来发展储备。除少数购物中心、地标建筑由于人流密集需要使用电梯以外，其余低层房屋电梯及其它垂直能耗完全可以节省；由于良好的通风和采光性能，空调能耗也将大为下降。

房地产业与其说是一个行业，还不如说是一种转移价值的工具。港府强行规定的每公顷容纳2400人和700套住房的短视规划政策只能恶化人居环境。我们知道，高楼大厦其实就是竖立的街道，如此开发的核心技术含量不过是“搭积木游戏”，摩天楼竞赛就是套利竞赛，开发商靠“容积率陷阱”先纵向圈占空间，再高价出售获取暴利，像纽约曼哈顿一样，整个城市都为所谓“立体利用空间”做了无用功，并形成违背自然、生态脆弱的“高楼峡谷”现象。由此还派生出香港特有的“炒楼文化”，在房价攀升期，几乎人人都想通过炒楼不劳而获大捞一把，却从不关心财富从哪里来，一旦危机爆发，大量“负资产”一族必然涌现。

当然，上述的假设规划并不能成立，因为，汽车的发明不过百年，城市功能建设和人口数量增长、人的需求增长都是动态的过程，香港从普通的小渔村发展到远东乃至世界航运、商贸、金融中心也并非一蹴而就，我们不必苛求先人有洞悉未来的预见性。但是，对于新规划的城市或者新区，完全可以避免走这样的弯路。

可惜，中东的迪拜尽管是规划中的新城，但采用的却是落后的曼哈顿模式，不可避免地陷入“容积率陷阱”，还没完工就在重复房价飞涨、高能耗、交通拥挤的老路。受全球金融危机冲击，“世界第一高楼”迪拜塔几乎沦为烂尾楼，最后只得以更名为资助者的代价勉强完工，其余建筑恐怕就没那么幸运了。

值得警惕的是，大陆在城市化建设过程中也在不自觉的克隆着过时的香港（曼哈顿）模式，以破坏历史、透支未来的大拆大建方式换取GDP增长，规划思路仍然停留在“气派”、“集约省地”实际是高能耗的幼稚阶段，各大核心城市竞相争夺亚洲乃至世界第一摩天大楼，六百多座城市都在逐渐变成一个样——二手香港，CHINA甚至有了“拆呢”的谐音。

目前的开发体制，最大赢家是地方政府和少数开发商，损失的是整个社会，所以房地产业成为尽人皆知的权钱勾结最紧密的行业，和香港模式一样，房地产业的实质是“以空间资源投机套利”为核心的行业。各大城市，在不到十年一变的短视规划下无节制扩张，对水电气热交通等基础资源进行透支式的消耗，靠大拆大建掠夺公共资源和百姓私产。全国有数十座城市号称要建设国际大都市，上百座城市规划了CBD，各城市围绕圈地、拆迁、炒地皮、项目、容积率的公司多如牛毛，很大比例是项目公司、皮包公司，在“无风险套利”的制度扭曲下，开发商利润仅取决于投入资本多少，内外资金融机构更是在利益的驱使下推波助澜，肆意吹大房价泡沫。

未完待续