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房价不落，物价飞涨，生活成本加大，空巢现象增多，社会人口老龄化步伐的不断加快，中国式传统赡养制度开始显得心有余而力不足。未富先老、保障体系滞后等问题，困扰着当前许多老人的晚年生活，他们不得不另辟蹊径寻求新的养老资源。

我国已实施住房商品化改革，许多老年人的财富以不动产的形式沉淀下来，"住房富人、现金穷人"成为他们的真实写照。若能将这部分房屋价值盘活，则可为老年人提供一笔丰厚的养老金。由此，"以房养老"思路渐次浮出水面，即老人将房产反向抵押给金融机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。

虽然以房养老在国外不是什么新鲜事儿，但在中国可行吗?

养老不靠儿？有房就行

目前在城市,很多是独生子女家庭,结婚的子女一般都拥有住房,双方父母各拥有住房。在这种情况下,老年人拿出自己的住房进行抵押,不会影响子女的基本生活,又能充分保障老年人养老的需要。

以房养老形式多样化。售换养。把手中的房产出租或变现，以租售所得收入来作为养老金。在当前的高房价下，仅依靠此种方式即可轻松支付两位老人的养老支出。以大换小。

适合人群：大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者;大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者。售后返租。凡65岁以上老人，通过将名下房产出售给公积金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中资金向公积金管理中心重新租住这套住房，租期由双方约定，租金与市场价等同并一次性付清。倒按揭。又称"住房反向抵押贷款"。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。

以房养老的可行性。一是具有巨大的市场潜在需求。养老资金短缺以及传统"养儿防老"的难以延续，使老人必须正视未来养老问题。二是大量存在的独立产权房。住房商品化制度实施以后，大部分家庭拥有了独立产权房，能够根据需要自主进行资源的合理配置。三是较为发达的金融市场。金融保险法规的出台和完善、金融工具的日益丰富、分业经营逐渐向混业经营转变等，为在我国发展住房反向抵押养老保险提供了较好的平台。

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紫馨雪儿：如果老人在退休时，有一笔可观的公积金，可考虑买间小户型物业用于出租，通过收取租金改善自己的退休生活。

心疼流量：将目前许多老年人拥有的最大财产房子，从"死钱"变成"活钱"，补充养老资金、提升保障水平，是一种有益的探索。

"以房养老"不如养头猪

目前"以房养老"在中国实施完全是不具备经济条件和实际情况。首先年龄上的限制。其次是思想观念上的转变。再次是产权上的阻挡。再其次是中国传统文化的限制。最后是法律和信用不成熟。

另外，我国还没有开征遗产税。是否有遗产税对开展"以房养老"具有非常重要的影响。因为，如果有遗产税，子女在继承包括房产在内的遗产时，可能需要缴纳高额的遗产税（美国最高边际税率为55%）。因此，从经济角度考虑，子女将支持老人选择以房养老的方式。而没有遗产税实际上是鼓励子女继承遗产，这将十分不利"以房养老"的开展。

已经实施试行的经验说明，"以房养老"在中国水土不服，不是缺少市场需求，而是中国基本上所有老年龄不认同或者是接受这样的感情隔离方式。

因此,"以房养老"不如养头猪，不仅可以做投资，还可以养老。

当然，"以房养老"和"养老防老"之间也并非绝对互斥的矛盾。我们可以从"以房养老"中得到启示：盘活房子，使其部分变现，以提高老人的养老水平。"以房养老"的思路并不坏，关键在于以哪种方式"以房养老"。从更实质的观点来看，"以房养老"应是"制度养老"的一部分。当社会养老诸多制度尚不完备，"以房养老"的思路其实还有些超前。

随着我国法律制度的健全、遗产税的开征和人们养老观念的转变，未来"以房养老"模式将成为基本社会养老保险、储蓄性养老保险和企业年金养老方式的重要补充，它对于提高老年人生活质量、提高老年人资产利用效率和减轻社会养老负担必将发挥重要作用。

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自由的苹果：从持久价值上看，一届政府一套规划的短视行为；崇拜GDP、大搞形象工程的错误政绩观；拆迁卖地的利益驱动；无法回避的质量问题，都会让正处在建筑寿命"青壮年"的建筑非正常"死亡"。

sunny在他乡：以房养老是一个光吆喝不赚钱的保险，保险公司都不愿意趟这趟混水。无子女的，以房养老还可以;有子女的，谁好意思以房养老，儿女还孝顺吗?"

赡养父母：压倒中国中产的稻草

一个年轻人，从中等城市来到北京这样的大城市，或者从小城市来到中等城市以及从乡村进入城市，无论哪一种，他必然先后面对这样的问题：购买房屋并结婚、生子、孩子上幼儿园及小学，最后是赡养父母。中产阶级正在与买房和其他开支搏斗。这些账目在我们的报道中已经算得很清楚。或者说，在他们开始赡养老人之前，就已经变得很脆弱。

曾经有报道说"一座房子消灭一个中国中产"。可是想想，如果两家老人都来到子女居住的新城市，还需要新买多少房子?中国在短期内无法实现社会养老。他们中包括来自权威部委的研究人员。这也就是说：短期内，具体点就是60后、70后乃至80后的父母们，还必须延续家庭养老的方式。

至于我们自己的老年生活以及所谓养老金账户不足等等问题，那是二三十年后的事情了。我们眼前还无暇顾及这些。但是这一代父母，他们为什么如此依靠子女?他们自己的养老钱哪里去了?这个过程是大多中国人都非常熟悉的：他们承担了由计划经济向市场经济转轨中的几乎所有代价。当为孩子们结婚买房付出了最后一点积蓄后，许多已经年过六十的父母们才开始为自己积攒养老钱。说到这里我们确实有这样一点唏嘘：大多数父母们承担了两次房改的后果。在中国，要建立以家庭养老为基础、以社区服务为支撑、以机构养老为补充的养老模式。

中国老人抚养问题不能只依靠家庭抚养，应逐渐转向社会抚养，即由家庭责任主体过渡到国家或社会责任主体。然而，现行社会保障体系及政策制度的不完善，导致赡养负担加重。家庭养老仍是未来的主要解决方向。那么究竟如何让家庭养老发挥应有的作用，我想这应该是全社会都需要思考的问题。

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只喝豆浆：中产阶层越来越成为一个"被消费"的思想泡沫，沉沦、虚胖、浮华共同构筑了中产者的梦魇，那么，即使经济状况适中的老年人，也未必能够"以房养老"。退一步讲，即便"以房养老"模式正当性十足，有房者可以"以房养老"，那么，没房者咋办？

以房养老补不了社保欠账

我们可以看到养老已经不仅仅是困扰某一个国家的难题，更有点像是社会发展过程中必然遭遇的瓶颈，也是一个应该得到妥善解决的问题，其实，对于我国而言，养老保险金缺口较大已经是公开的秘密，早在2006年4月，时任劳动和社会保障部部长的郑斯林就透露出一个让人触目惊心的数字--当年我国养老金缺口达2.5万亿元。

由此可见，在社会养老保障上我国同样存在着极大的困难，但是这种困难是不是依靠民政部推行的所谓"以房养老"政策便可以破解呢？对此笔者不敢过于乐观，要知道对于公众而言，大都是在"未富先老"的情况下，才会想着去切分养老保险金的"蛋糕"，而至于名下的房产，则有可能是家庭两代人、三代人共有的财产，不难想象，在些语境下"以房养老"的愿望难免会沦为镜花水月。

再之来说，出现养老保险金入不敷出的现象，只能说明现行的养老保险制度在设计上存有瑕疵，这才应该是有关部门考虑解决的问题，而不应该停留在"头痛医头，脚痛医脚"短视漩涡当中不能自拔，甚至于梦想着可以借用民力解决民忧，殊不知这恰恰忽略了国强民弱的客观现实。

记得《圣经》有这样一句话"上帝的归上帝，凯撒的归凯撒"，我想养老问题亦然，毕竟，国力昌盛的同时我们还有着的社会保障制度作为支撑，实在不宜再去切分属于民众的那块私人蛋糕了。

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精武英雄：国目前的养老保障待遇参差不齐，这种不公多年来广受诟病，于今，"以房养老"模式势必再添一种有房者和无房者之间的差异，我国养老保障体系的公平性更加堪忧。

大风言论：65岁才退休，而人均寿命只有73岁，缴了几十年的钱只能享受8年岂不亏大发了？法国人的表现更为猛烈，都已经引起了多次罢工活动。

政府应站在超脱立场

老人养老的困难，一方面是退休金跟不上通货膨胀的速度所带来的资金困难，另一方面则是身体不便或是心理孤独等困难。以房养老，主要解决的是资金困难，所以更要考虑通货膨胀、房价变动、土地使用权期限等问题。其中退休金和通货膨胀的矛盾，以及土地使用权期限的问题，应该由政府来解决，这也是政府的责任。而房价变动则应由市场来解决，如果政府介入过深，难免会出现借用公权力来谋夺房产的情况出现。

民间的以房养老做法，相对来说更加市场化，也更加理性化。像一些老人退休后把市中心的房子卖掉，搬到房价相对便宜的郊区居住，这样就可以获得差价。这种市场化的做法，可以减少政府在运作中以权谋私的风险，也可以更加灵活应对通胀、房价等的变化。

随着城市化的进展，我国传统靠子女养老的模式已经面临难以为继的局面，所以政府应该负担起更多的责任，金融机构也应该拿出更多的办法，来解决养老问题。但政府更应该向建设基础设施、购买养老服务、完善养老保险体系，以及增加居民收入、遏制通货膨胀、改革养老轨制等方面努力。而在推行这种以房养老计划时，慎防介入过深，最终使自己成为最大的受益者。

政府应该规范当下的房地产市场的畸形失控，让房产价值与价格符合理性轨迹，让增值保值可以预期可控。同时，加强对国企的有效监管，探索治疗国企病的有效药方，并切实转变政府职能，淡其谋利心，包括相关法律法规的准备，在解决了房产70年产权后的物业自动续期问题后，还要出台、完善和健全相关法律条文，来为住宅逆抵押信贷模式提供政策支持。

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笔尖乱涂001：由于各地对"以房养老"的认知不同，可先在经济发达的城市搞试点，鼓励先行先试，然后再在更大范围推广。不过，最关键的还是要不断提高全社会的保障水平。

Beth的世界：住房问题已经是压在民众头上一座不折不扣的大山，指望民众"60岁前人养房，60岁后房养人"，这种民生叙事不免过于灰色和悲怆。在公民财产权保护上过于滞缓，而在养老方式指引上过于激进，是"以房养老"建议的矛盾与纠结点。我们目前要做的，是先让民众有稳定持久的财产，然后才能观照这些财产的社会"附加值"。

他山之石：国外如何养老

一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说："我终于在临终的前一天，攒够了买房子的钱!"而美国老太太则说："我在临终前一天，终于还清了贷款买房子的钱，但我在房子里已经住了50年。"现在，中国人的消费观念改变了，美国老太太那边又有话说了："临终前，我去中国爬了长城，去法国吃了大餐，这些都是银行给'报销'的。我那50年房龄的老房子也没啥用了，就抵给银行了。"美国老太太"玩转"的是在部分发达国家已成熟的"倒按揭"(reversemortgage)。

芝加哥家园共享：芝加哥老龄化办公室在早些年就推出了"家园共享"计划：将60岁及以上，年龄段相仿，又有兴趣共享一个家的个人以合得来为前提进行甄选和配对。由四个社会服务机构合作此项目，计划在第一年里配对成功30对。发言人米切尔认为：尤其是针对人群当中的老年阶层，这不失为一个既能建立友谊又能减少家庭开支的好办法。

日本"黄金"社区：1989年，日本政府制定《高龄者保健福利推进十年战略》，即著名的"黄金计划"。该计划要求各地方政府积极建设与完善与老人相关的各种设施。各种老年公寓、老人活动室、老人医院更多的开始出现。完善了以居家养老为中心的社区老年服务体系，扩大了家庭服务员队伍，新设为老年人提供休息及特别看护的短时服务设施、日间服务中心等，提供各种日间服务(包括饮食和体育锻炼)。

英国异地养老：英国有不少老年人把自己的养老地点选择到西班牙、南非等国家。这些国家物价水平较低，英国老人把本国的住宅出售后可在西班牙或南非买到面积更大或质量更好的住宅，享受到比本国更好的生活和服务。

新加坡模式：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，"剩余价值"(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。新加坡模式较符合亚洲人观念，值得我国政府借鉴。

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开进布拉格：以房养老的运行必然面临种种困难，但正如群众对'按揭'买房的接受过程一样，随着制度的完善和健全，这种'倒按揭'也将成为我们可供选择的养老方式之一。

纯真志峰：住房没有稳定、持久的财产价值，即使金融机构做了"冤大头"，老年人也是命悬一脉。我们只看到了美国、英国的"以房养老"服务体系，却没有联系其平均寿命分别为80年、125年的财产事实。

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