开店就要租房，与其租，不能买吗？物业增值及收入可能是一笔超过连锁药店主业的业外收入。

目前，物业的高租金已势不可挡，让利润日渐微薄的零售企业难以面对，高房租透支了他们的投资回报。如何才能保证店铺的长期经营，减少铺位合同到期增租与失铺的风险呢？

零售与地产捆绑无疑是零售企业使用最频繁的“过墙梯”，不仅能保证零售经营的稳定性，还能利用地产增值或者物业分租创造新的价值，这在很多大型零售商身上都有所体现，最典型的是沃尔玛模式。沃尔玛旗下的大量铺面是拥有物业产权的，据说比例不低于60%，即便不是自己的物业，租金也比商圈内的其他商户便宜得多。

国美、苏宁模式也是一种代表，这些家电大鳄利用类金融模式涉足地产行业，形成家电零售与地产运作的产业互补，印证了“商者无域，兼容共生”的理念。

相比大型零售商的“大手笔”，药店只能算是“小打小闹”地买些旺铺，保证长期经营而已，但行业中拥有自有房产的药房不在少数，其中也不乏“大手笔”投资的。

大型零售业的大手笔

商业地产的开发过程中让人颇为担心的情况就是所在地点尚未形成商圈气候，对于开发商而言会形成销售缓慢、销售金额冲不上来的尴尬局面，但如果有沃尔玛这样的大型品牌零售商进驻，就可以对后进的商铺起带动的号召效用，然后逐步形成商圈，形成造地效应，同时也为地产开发部门“解套”。这让沃尔玛有运作地产的资本，其模式在国内分为两种，一种是租赁商铺，另一种是自建物业。

如果采取租赁商铺的方式，那么沃尔玛在选址初期即与开发商商定好，以长期、较低的租金租得或购买，开发商借由沃尔玛的知名度提升商铺或楼盘价格，可谓互惠互利。尤其是沃尔玛进入到三线城市甚至二线城市，大都享受“三免政策”，即三年内免房租，第四年只交5成的房租，第5年8成，之后逐年递增。

沃尔玛的自建物业方式一般是与地产商合作。当沃尔玛计划开店，会委托地产商考察土地，若该地块具备市场价值，沃尔玛会定向委托地产商负责购买并建设购物广场，或者两者合资运作与开发地块，像深圳国投和嘉德地产都是沃尔玛的合作伙伴。

著名零售巨头麦德龙的模式与沃尔玛类似，在其刚刚进驻中国市场时，全是全资购买土地，然后自建商场，每家店面的面积约1万平方米，再加上停车场，总面积可达4万平方米，这样的一家门店需要投资1亿元人民币，投入不菲。

国美与苏宁利用类金融的方式获得现金流投资房地产行业。所谓类金融就是利用缓期付账的方式占用上游供货商货款进行短期融资，因此没有从银行进行短期借款，此方式下的资金拖欠期限短则数日数周，长则可达6个月之久。家电行业巨大的现金流量显然让国美与苏宁具备这样的资本，像国美旗下都拥有专属的房地产公司鹏润地产。他们利用家电业务产生的现金流投入到地产公司以求获取高额回报，弥补电器零售的微利，资金分流还能控制家电门店扩张带来的风险，而且更重要的一点是商业地产辅助电器零售扩张，为其提供网点铺面以降低租金上涨的压力。

药店小试牛刀

大型连锁药店似乎在商业地产领域很少触及，因为快速发展不容得半点资金的沉淀，像海王星辰的所有商铺完全是租赁的，但大参林却是个例外。大参林会优先考虑购买地区的中心大店或者潜力主力店，以降低经营风险，这些门店往往是每个城市最赚钱的前2%～20%的门店。除了直接购买的方式外，大参林也用先租后买、以租代买的方式，也就是先签订一个长期租约，如果中途产生购买意向，前面的全部或部分租金可抵一些房款。另外，还有很多大型企业，如沈阳维康大药房和吉林大药房也购买了很多商铺。

很多区域性连锁药店大比例置业的不在少数。鞍山沛芝堂大药房是当地最大的一家连锁，目前拥有26家门店，其中16家是自有房产。抚珠连锁是抚顺地区较具规模的连锁之一，他们也有相当高的自有房产比例，30多家门店中超过20多家都是自己的房子。

拥有小比例自有房产的企业更是不计其数，还有相当数量的药店置地建楼。河南洛阳百家大药房两年前在当地买了十几亩地，目前已建起一个面积总计为7200平方的商用楼，除开设药房外，一层的部分铺位还转租给了其他商户，其中有永和豆浆和雅戈尔服饰店。

不少连锁药店的总部或者物流中心也是自有房产，像云南一心堂占地100亩的物流中心与行政中心，湖南益丰最近刚在长沙了购置了两块土地，其中一块土地有80亩，准备兴建全国总部与物流中心。

房地产的火爆，让很多药店手持的物业大大增值。当初洛阳百家大药房花了1000多万买下的十几亩地，“现在的价值肯定翻了几倍也不止。”百家大药房总经理史铁军说。

鞍山沛芝堂总经理张执刚也告诉记者，他手里的16处房产，铺面面积都是600平米以上，底商每平米的价格大概一万元左右，目前总价值约一个亿，而且每年都在增值，光增值部分远比药店经营获得的利润可观。

药房手中的这些自有商铺除了自用外，分租给其他商户也能获取不少的收入，像大参林和沛芝堂每年都从中有不少获利。有的药房每年收的租金甚至比药房盈利还多，北京康玉药店就是如此——其在北京拥有6家门店，一家是自有房产，另外还自建了占地10000平米的写字楼，除了办公之外，其余全部出租，几十个租户一年缴的租金近千万，康玉还为此还专门成立了物业公司。

买铺，需要实力与勇气

上海华氏大药房助理总经理刘源慨叹：“零售做下去，最后一定是帮助房地产打工，零售增长速度远跟不上租金的膨胀速度，我们很难赚到钱，不是不想买，但在上海买一处房产需要多少钱？”。

与刘源抱有同样想法的老总很多，金象大药房总经理邓劲光算了笔账：如果拿在北京开出四五十家店的钱去买房，只能在四环以里买到一个底商而已。史铁军也坦言，为了买地，股东们已经4年没分过红了。

上海汇泓企业管理咨询有限公司总经理崔为民认为，买铺或者买地就是买未来、买趋势。但零售商首先要有充足的流动资金，如果没有外来资金介入，单店的营业额要高才能有足够的流动资金支撑初期的建筑成本及银行贷款。“如果买地，自建的房屋结构往往符合卖场动线设计要求，也是一大益处，但要求经营者具备建筑设计及规划能力、建筑实施或施工管理能力，因为要与本业的动线、商圈定位及未来招商定位的工程建筑需求都相配套。如果还要分租，建筑设计也要满足未来招商客户的各种需求，还要具备招商户的定位选择及规划能力。”

例如，沃尔玛通常选择的招商户有百货业态、饮食业态，甚至银行。他们各自需求的面积不同，电力、装修及配置位置都因业态不同而有所不同。而且这些业态的功能与沃尔玛形成相辅相成的互通性，彼此合纵连横整合于一个商业空间内，形成“1+1+1>N”的结果，即商圈的“集市效应”。

不少企业担心购置大量房产会沉淀资金阻碍扩张速度，但崔为民不以为然：操作这样模式的零售商，前提是具备相当大及宽松的现金流，也就是规模大的营业额且相当长的付款天数，有了这些条件，事实上并没有积压零售商的现金周转，而是更活用了流动资金。且这样的规模及信用，更搭配了银行贷款，何来积压资金问题？

国美模式是国内零售+地产的代表