新光傑仕堡每坪36萬元買得到

投資REITs正是時候文朱頭信

上次在本刊的三個重點是反彈到八千四再上去不追股票，內需股當道與國內REITs低估，觀察之後盤勢變化，內需的營建資產活蹦亂跳，欲罷不能，長線的金融股也表現平穩，台股相對全球重要股市的表現，讓著重總體經濟景氣的投資者進退兩難，因為這段期間所看到的美國經濟數據，並不佳，例如二月份ISM製造業指數四八．三，創下五年來的新低，但又沒有低到接近四一分的衰退程度，要從否極泰來的角度解釋美國將脫離谷底還真勉強，更不用說美國相關房地產的數據也令人擔憂，甚至連這半年來已經數度想要出手的投資大師巴菲特，都轉口說美國經濟已經衰退了，而再看看亞洲的中國、香港、日本等股市的表現，可清楚說明台股就是因為大選在即，讓各方預期性資金湧入。

選後誰當選都要回

台股明顯反應馬先生能夠勝出，如果選舉結果不是如此，這情況大家已經有兩次經驗了，應該知道如何短線因應，至於馬先生如預期當選後，筆者認為高興幾天就好，小心爆量跑貨，因為利多反應了大半，當資金行情遇到財報公告時期，通常也會休息一下。

尤其台灣不是香港，內部不先和解有共識前，兩岸關係很難大幅突破，而盤面上已經反應很多的香港經驗了，例如觀光，一天三千人次一年不過百來萬人來台，相較人口與土地都比台灣少很多的香港，一年有一千五百萬大陸客，大陸客對台灣的貢獻差距還很大吧，至於陸客來台炒樓，這題材一半真一半假，真的是，外資會來買商辦大樓，但外資不會買低總價的住宅，而零星中港富豪會來買嗎，不會也不應該讓他們來買，為何不該？

因為經濟好壞不是用數字來看的，而是看購買力，尤其安身立命的住宅價格被中國富豪炒高，絕大多數台灣人民將遭殃，台灣貧富差距會如何的擴大？下一代還買得起房子嗎？這種引清兵入關的經濟政策將變成富人政策，馬先生應該要懂。而今年營建業的三二九檔期北部地區推案量達二千二百億元，較去年同期增加一倍，這麼高的供給量，也正是反映了樂觀預期。

REITs是不錯的標的

目前各大媒體充斥著看好台灣股市與房市未來，我們期待著，但也不盲目樂觀，且很擔心會不會是用熱錢創造泡沫，讓名目所得增加，實質所得減少的通膨救經濟。

投資人需要分辨流入的錢，究竟是來炒資產價格的熱錢，還是實質投資的長期資金，將決定資產配置於國內外的比重，與長短線資金的配置比例，而資金是否長留台灣？商辦大樓該是觀察指標之一，商辦大樓需求真能增加，代表企業在台投資的擴充，則國人就業機會與所得也水漲船高，這才是真正經濟發展之道，而小額投資人買不起商辦大樓，可以轉往考慮國內的REITs，如果更年輕投資朋友手上無房子的，那更要小心，大選過後物價房價上漲的壓力將會更加嚴峻，長期而言，先選擇對抗通膨的標的，可能比買哪些個股來得重要許多。

從比價角度來看，還是推薦佈局一些資金在REITs上面，會睡覺睡得安穩，因為目前這些REITs相較資產觀光營建股來得嚴重低估許多。

舉例而言，國泰R1由台北忠孝東路的喜來登飯店(原來來飯店)、西門町的西門大樓(原來來百貨現租給誠品)與一棟辦公室用的中華大樓組成，其中約二萬五千坪的台北喜來登飯店目前資產評價為一0七．五億元，租金收入又採用包底分紅，這價值相較國賓飯店總市值約一八0億元，晶華酒店(台北晶華只有地上權)總市值三00億元而言，有低估之嫌，另一棟位在西門町的西門大樓，現為出租給誠品當百貨商場使用，資產評定價值為一七．六億元，平均每坪估價二六萬元，這相較統領百貨總市值約七十億元，或者數十年不開發的資產股，風險小很多。

再用新光R1來舉例，該基金還在發行價十元左右，而擁有台北精華區辦公樓層六三三四坪，天母高級住宅大樓一六0七五坪與台南三越百貨一七一六五坪，總平均每坪房價只有二五萬，便不便宜？其中新光天母傑仕堡每坪價值三六萬元，試想如果建商推出台北天母忠誠路一坪三六萬元，對照南港一坪喊八十萬，這樣的房價，會不會讓您心動？

如果再用總市值觀點來比較，國內現在共發行八檔REITS，總共是二十五棟台北市區的商辦大樓，但這八檔REITs總市值約六百億左右，只有台肥市值的一半，而台肥南港的土地，才準備要開始開發，資金行情下，台肥也許還會漲，但風險也高，而REITs很便宜由此可見，投資不就是要賤取如珠玉嗎？

另外，主要的國內REITs發行時間，多在0五年到0六年，帳面上資產評價時間也多在0四~0五年，目前如重新鑑價，那增值空間應有二到三成，除了價值角度看這項商品外，最近看到外資也開始酌墨，不排除是國際型REITs基金在海外房地產大跌之際，轉進亞洲最便宜商辦大樓的台灣REITs，而如果再回想到民國七九年資金行情的最後瘋狂標的竟然是四檔封閉式基金，造成市場投機心態的瘋狂，那這趟資產股走到最後，市場大戶若也如法泡製拉抬籌碼固定的REITs來掩護資產營建股的出貨，屆時將是有耐心的保守投資人抗通膨策略下，每年領取四%左右股利之外的額外大紅包。

最後補充一點看法，兩位候選人都談論到減稅，尤其是調降遺產稅部分，可以讓國人避稅的資金從海外留回，這會比外國人的錢流入台灣炒作來得健康許多。