前几天得知我有一个朋友的毕业论文打算写关于中国房地产泡沫的问题，引发了我的一些兴趣，也想说说这个问题。

首先要明确的是什么是泡沫？那么什么是泡沫呢？是不是每一次价格上升，而且上升得很快，就意味着那就是泡沫呢？有记载的第一次泡沫是发生在荷兰的郁金香泡沫。

当郁金香开始在荷兰流传后，一些机敏的投机商就开始大量囤积郁金香球茎以待价格上涨。不久，在舆论的鼓吹之下，人们对郁金香表现出一种病态的倾慕与热忱，并开始竞相抢购郁金香球茎。1634年，炒买郁金香的热潮蔓延为荷兰的全民运动。当时1000美元一朵的郁金香花根，不到一个月后就升值为2万美元了。1636年，一株稀有品种的郁金香竟然达到了与一辆马车、几匹马等值的地步。面对如此暴利，所有的人都冲昏了头脑。他们变卖家产，只是为了购买一株郁金香。就在这一年，为了方便郁金香交易，人们干脆在阿姆斯特丹的证券交易所内开设了固定的交易市场。正如当时一名历史学家所描述的：“谁都相信，郁金香热将永远持续下去，世界各地的有钱人都会向荷兰发出订单，无论什么样的价格都会有人付账。在受到如此恩惠的荷兰，贫困将会一去不复返。无论是贵族、市民、农民，还是工匠、船夫、随从、伙计，甚至是扫烟囱的工人和旧衣服店里的老妇，都加入了郁金香的投机。无论处在哪个阶层，人们都将财产变换成现金，投资于这种花卉。”1637年，郁金香的价格已经涨到了骇人听闻的水平。与上一年相比，郁金香总涨幅高达5900％！1637年2月，一株名为“永远的奥古斯都”的郁金香售价高达6700荷兰盾，这笔钱足以买下阿姆斯特丹运河边的一幢豪宅，而当时荷兰人的平均年收入只有150荷兰盾。

就当人们沉浸在郁金香狂热中时，一场大崩溃已经近在眼前。由于卖方突然大量抛售，公众开始陷入恐慌，导致郁金香市场在1637年2月4日突然崩溃。一夜之间，郁金香球茎的价格一泻千里。虽然荷兰政府发出紧急声明，认为郁金香球茎价格无理由下跌，劝告市民停止抛售，并试图以合同价格的10％来了结所有的合同，但这些努力毫无用处。一个星期后，郁金香的价格已平均下跌了90％，而那些普通的品种甚至不如一颗洋葱的售价。绝望之中，人们纷纷涌向法院，希望能够借助法律的力量挽回损失。但在1937年4月，荷兰政府决定终止所有合同，禁止投机式的郁金香交易，从而彻底击破了这次历史上空前的经济泡沫。

在我的思维中，真正的泡沫是有几点性质的：

第一，泡沫终究是要破灭的。凡是泡沫都要破灭的，如果不破灭那就不是泡沫了。如果某种资产价格一直上升，我们不能肯定它就是泡沫了，只有等它破灭了之后，我们才可以断定这个是泡沫。尽管，我们现在可以预言某种资产终究会破灭，不能持续，但是谁又知道我们预言得准不准呢？

第二，要分清楚实际价格和名义价格。对于房价高企，很多人的解释是由于政府大量地增加货币供给，社会上的“水”涨了，当然会导致资产价格的“船”高了。但是要清楚的是，这并不是泡沫，真正的泡沫应该是实际价格的过快上升，而不是名义价格。

第三，泡沫是价格与价值严重偏离。我们不能只看到价格或者说实际价格的过快上涨就称之为泡沫，还要满足一个条件，就是价格要远远高于价值。举个例子，因为人为的干预导致中国农产品的价格一直都跟不上其他商品的上涨幅度，而最近一段时间的农产品价格上涨得快主要是因为要弥补之前低估了的价格，但我们不能称之为泡沫。

第四，最重要的一点是，泡沫发生的时候，人们购买商品不是为了商品的使用价值，而是为了卖，赚取差价。这就决定了需求是源源不断的，直至人们实在是无力购买了。如果人们是为了使用价值，好比说面包，一个不够两个，最多买十个就饱了，不再购买，但是如果是为了赚差价的话，那么只要有利可图，他可以买100个甚至1万个面包，只要这些面包最后可以成功地卖出去。因此，正是因为人们贪婪地去赚差价，所以造就了远远大于真实需要的需求，也正是这被扩大了的需求使得价格不断持续上升，形成了泡沫。

我不敢说中国现在的房地产是不是泡沫了，因为我还没有相对真实的数据。但是，只要投资性住房的比例高于一定程度，那么就一定是泡沫。