安信信托推出的此款新产品，明显是中信信托的套路。

1、实际募集4.2亿。信托规模为12.5亿，其中优先级4.2亿为实际募集资金；另外一般级8.3亿为建安公司债权，为信托计划增信。仍然设计为股权投资，主动管理。

2、保证充分。信托计划持有项目公司77%股权，其余股权质押给信托计划，东宸建设（国家壹级建筑公司）及项目公司实际控制人钟祝书个人提供连带责任担保。项目公司还以“金磊o星汇花苑”的土地使用权及在建工程信托计划所持有的债权作抵押担保。

3、收益率高。按照金额限制，第三年收益率分别高达13.5%、15%、15.75%，看来开发商很差钱。房地产调控将持续，流动性收缩成定局，开发商资金紧绷将成常态。

产品名称 安信信托-浙江金磊股权投资信托项目信托规模(亿元) 12.5 资金门槛（万） 80发行机构 安信信托 发行地 上海发行起始日 2011-01-19 发行终止日 0000-00-00收益类型 分层型 预期收益率 15.75投资期限 3年 信托投资方式 股权投资资金运用 房地产 信托状态 在售信用增级方式 1.本信托初始设立时，以信托资金2亿元收购项目公司大股东2亿元股权，并以信托资金1.5亿元对项目公司进行增资，受让股权2亿元及增资1.5亿元完成后，本信托持有项目公司股权占比为74%。如信托期内本信托再发行二期0.7亿元规模，并对项目公司继续增资0.7亿元后，本信托持有项目公司股权占比将达到77%。 2.其余股东将所持项目公司股权全部质押给本信托；并其余股东个人为本信托提供连带责任担保。通过上述措施本信托实际控制项目公司100%股权，为本信托优先受益人提供了超值保障。 3.项目公司的债权人以其持有项目公司8.3亿元债权作为本信托劣后受益权的对价款交付本信托，使本信托实际持有项目公司8.3亿元债权，项目公司须按照债权协议的约定向本信托偿还债务。项目公司以“金磊o星汇花苑”的土地使用权及在建工程为本信托所持有的债权作抵押担保。根据上海东洲房地产估价有限公司对项目公司项下“星汇花苑”地块土地评估价值结果，目前本信托项下的抵押物价值为5.02亿元。产品特点 80万元-150万元以下：前两年9％，第三年13.5％； 150-300万元（含150万元）：前两年10％/年，第三年15％/年； 300万元以上（含300万元）：前两年10.5％，第三年15.75％

流动性紧缩成定局 房企资金链趋向紧绷

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》text-decoration: none;" href="http://3rd.t.sohu.com/p/6370138/10001000" target="_blank">21世纪经济报道2011年01月20日05:09我来说两句(0)复制链接

央行1月14日宣布，从20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至19%，这是央行自2010年初以来第七次上调，该消息连同上海“土地使用权到期无偿收回”事件，引发了本周一地产股全线下跌。

市场分析人士指出，此次存款准备金率上调，加剧了市场对后期紧缩货币政策的担忧，加之房地产资本市场融资已暂停，房产信托又被严控，限购等打压需求的政策继续进行，开发商回款难度加大，2011年房企资金来源将持续下降，资金链隐忧显现。

调控手段仍有多种备用选择

1月17日，央行上调存款准备金率的消息，令连涨四周的地产股全线回调。

“在房地产板块经历了连续四周的反弹后，投资者对房地产调控消息更加敏感。”中信建投分析师陈莹说，由于资本市场停融资，一季度房企传统的业绩高增长和高送转行情在今年已无可能，政策成为决定房地产板块走向的主要因素。

包括陈莹在内的分析人士普遍认为，楼市调控2011年不会放松。“在全年调控的大背景之下，房价仍没有得到明显抑制，”国金证券分析师曹旭特指出，这是因为存量货币过剩，且市场预期仍较乐观，销售没有出现明显萎缩。

根据国家统计局数据，2010年的土地价格上涨仍然偏快，房价在严厉的调控之中继续上涨。在此背景下，去年共计16个宣布实行限购政策的城市中，海口、福州、厦门、温州都宣布顺延执行此项政策，且没再明确有效期。并有新的城市加入限购行列。“我们估计，限购令可能还会继续蔓延至其它二线城市。”广发证券分析人士认为，调控政策只可能会继续深入甚至加码，而不大可能放松。

这也是包括万科、保利、金地、招商等大型房企在内的业内人士的共识。保利地产证券事务代表黄海对记者表示，2011年楼市调控可用的手段还有多种，房产税是一种，甚至取消预售制度也是一种。这取决于决策层如何行动。住建部部长姜伟新此前透露，有关部门还储备了其他调控政策。

世联地产董事长陈劲松预计，今年上半年还将有5个城市加入住宅限购；住房贷款优惠利率取消；首付成数进一步提高；预售资金监管扩大范围；物业税（房产税）试点细则出台。

目前来看，本报记者的调查显示，1月份，上海、深圳等地的银行房贷优惠利率已经取消，多数银行首套房的利率都已提至9折以上。

“今年的房贷额度更趋紧张，银行普遍酝酿取消首套房利率优惠，以保证有限额度下的利润最大化。”长城证券分析师刘昆认为，对于首套置业而言，从8.5折利率上调到基准利率，相当于加息4次；对二次置业，信贷额度的紧张同样意味着放贷时间的延期。

房企资金来源下降

信贷紧缩政策随之而来的，是房企的资金来源持续下降。

曹旭特测算得出，由于货币政策的调整和销售增速的下滑，2010年开发商资金来源增速同比下降了23个百分点，为25.4%。其中资金来源结构也发生了调整，企业自筹资金比例由2009年的31%上升至37%，借贷资金比例的下降，表明开发商杠杆率和ROE 的下降。2011年货币总量进一步紧缩，开发商获得资金难度也将加大。

保利地产有关人士认为，2011年央行将继续灵活运用存款准备金率和加息来管理流动性，行业资金面趋紧。万科总裁郁亮则对记者表示，他本人对2011年资本市场融资毫无预期，万科更多地采用了与其他公司合作的方式，来进行融资和业务扩展。而且万科对合作对象没有限制，国企、民企都可以。