第七节 中国鞋都的整合推广战略

一、中国鞋都项目广告宣传战况透视

中国鞋都的市场概况前面我们已经作了充分的介绍,因此,关于项目的推广战略及措施就已经非常清楚了。根据整合营销的基本知识我们知道一个项目的整合推广过程基本包括如下几个阶段：

知晓-----兴趣------联想----决策------购买-----售后服务

其中：知晓主要是停留在叫人知 的阶段

兴趣和联想是处于叫人信 的阶段

购买和售后服务是处于叫人买 的阶段

然而中国鞋都项目现在究竟处于何种阶段？是甲乙双方应该认真静思的关键时刻了。因为这关系到中国鞋都究竟怎样推广销售的战略问题，广告、宣传、促销、公关、人员推广应该怎样去具体落实的实际问题,项目有限的广告宣传费用究竟应该怎样分配的问题,等等。

前面关于项目在广告宣传方面已经做了中哈篮球对抗赛、残疾人运动会赞助,现场广告、厦门航空杂志、第六届中国(晋江)国际鞋业博览会会刊、CBA会刊、中国服饰报等广告,中国鞋都全国巡回招商活动,315客户座谈会,以及即将举办的首届中国休闲体育品牌论坛,中国鞋都文化馆揭牌仪式和第六届中国(晋江)国际鞋业博览会参展,CBA四强赛全方位广告赞助等大型的公关活动。社会知名度已经非常的高了,可以说在中国晋江几乎妇孺皆知了,从专业角度上讲知晓阶段已经完全度过了,也就是说叫人知阶段的任务基本完成了,接下来的任务是要全面进入怎样叫人信的阶段,也就是让客户怎样产生兴趣和联想的第二阶段了。而这一阶段才是最花钱、工作量最大、最能让消费者动心的关键时刻,如果操作不当就可能会导致前功尽弃,功亏一篑,所有投入的钱都白扔了。

房地产销售主要是依赖于报纸广告、户外广告、印刷宣传品和大型的促销活动(包括优惠、折扣、免税、免物业费用等),产业孵化和政策扶持等,虽然这些手段是老生常谈,但是这一阶段的营销活动是最实际的。问题是看所有的活动是不是创新的,只有创新的才是具有诱惑力的,并且也只有创新的手段才会引起消费者的兴趣与联想,才会让人信,但这完全依赖于媒体的传播,所以花费必然高昂。因此,所有的房地产开发公司都会集中优势兵力打歼灭战,把有限的广告宣传资金用在刀刃上。

大盘地产的营销与住宅所不同的是全局性、复杂性、系统性都非常的强,特别是政治地产(高科技园区、经贸园区、旅游园区)对政策的依赖性最强,没有政府的支持可以说简直就是痴人说梦。比如税收减免，人才户籍，子女入学;工商行政及科技检测部门、邮电通讯部门、新闻传播部门、人才孵化组织等机构的入驻服务等等,都牵扯到动一指而牵动全身的问题。没有这样的系统配套服务和政策优惠,投资商是怎样都不会认你的帐,更别说是掏钱买你的楼。

所幸的是本项目在开发的前夕双方就此类问题已经达成高度共识,双方并就政策优惠问题已经向晋江市人民政府打了专项报告,现在到了养兵千日，用兵一时的关键时刻,也就是万事具备，只待启动了。

二、中国鞋都的推广策略

（一） 首先启动政策扶持与产业孵化杀手锏策略给消费群体吃进定心丸

1．在4月20日举行由金龙集团与晋江市的税收、工商、公安、城建、电讯、邮电等职能部门举行管理配套合作公开签字仪式新闻发布会,向社会做出郑重承诺，吸引这些职能部门进入园区,给消费者吃进全方位服务与保驾护航的定心丸。

2．在4月23日举行与中国制鞋工业协会签订合作举办质量检测中心仪式,让质量检测部门进入园区,给消费者以诚信感。

3．在4月26日举行与有关大专院校及晋江博士后工作站签订人才培训合作仪式,让消费者感到有发展的人才保障。

4．在4月28 日举行中国鞋都新闻发布中心、物流配送中心、人才交流中心、品牌展示中心、质量检测中心、商务洽谈中心、设计培训中心、对外贸易中心成立的公证发布会,由晋江市公证处公开公证。

（二）开展“诚心客户全国专业园区巡回展活动”吸引消费群体

在“五一”期间组织部分大客户乘专车去温州的鞋都和义乌市的商品城、西安的西部电子商城、苏州的工业园、东莞的科技园参观它们的管理模式与先进的园区运行模式,让消费群体知道建成后的中国鞋都将是真正的中国鞋业CGD,让他们知道不进入中国鞋都是终生后悔的事,再一次让他们痛下决心,并在此时给予相应的购买优惠,达到立即签约的促销效果。

（三）引进大型连锁超市进入园区，掀起空前人气、造成繁华景象

由专人组成招商队伍游说大型连锁超市,像台湾的好又多、利客隆、捷隆超市、天津的家世界等二级超市进入展览馆，给进入园区的超市1—2年房租减免优惠，首先把人气烘托起来，造成繁华景象，让潜在客户有危机与希望感，给他们立即投资立即收益的心理预期感受，促使他们下决心购买。

（四）用户外广告与报纸广告大幅面的登载专家与大客户口碑以及现场热销实况感染和吸引潜在消费者的购买热潮

本阶段的广告是建立在以大幅面的报纸广告、户外广告重磅轰炸的基础上, 用发手机短信息、电台广告、电视专题片等联袂推出专家学者对中国鞋都的理性认识以及热销的现场实景,让潜在的消费群体再一次地下定购买决心,配以适当的优惠折扣直至签约。

（五）举办首届名牌企业CEO委托培养直通车活动,首先拉动企业总裁身边的继承人和吹风者

由中国鞋都与合作院校联合举办诚信客户职业经理人委托培养活动,培养经费由中国鞋都承担,前提必须是签约购买项目“一统三”5套以上楼宇的客户，人数定为10人为佳，具体条件为国家名牌企业或国家驰名商标企业，产生办法为抽签。

（六）分崩离析对抗竞争,全面实现决胜中国鞋都的战略战役

中国鞋都项目的竞争对手之所以向社会公众大肆宣传其店面的价格优势,是因为他们害怕新的物流布局的诞生会对他们目前的利益产生影响,所以抱成团地与中国鞋都项目作对,但是,我们要看到他们并非是铁板一块,他们的联盟对抗其内在是不堪一击的,因为他们在利益上本身就存在着矛盾,比如实力的不平等造成市场瓜分的不均等就是他们最根本的内在冲突所在。现在我们购买优惠的策略首先将其打散,让他们内部产生分化为我们的销售铺平道路。具体策略是把对抗联盟中一部分弱小的成员与本市部分政府官员以较大的购买优惠吸引过来,给他们造成一种再不购买就来不及了的心理压力。

（七）用特价房先到先买的手段吸引客户排队购买，产生热销的繁荣场面

把中国鞋都项目内朝向及房号较差的房子，特别是2，3层的店面用低于平均价格的手段向市场限量发售，这样既火爆开局又可将老大难的烫手山芋摔出去。比如，开盘日限量推出10套左右按排队的先后顺序销售。

（八） 兵分三路招商,全力消化鞋都店铺

晋江陈埭镇的市场消化量即使完全被中国鞋都吸纳,充其量不过百分之五十左右,要想全面实现鞋都店铺销售必须多手打算,最直接最有效的办法还是必须去招商,具体策略就是要在诚信预定活动结束后立即组建如下招商队伍全面招商,与现场销售形成相互推动和市场互为补充的销售局面：

第一路由甲方负责与政府职能部门取得联系,首先将银行、电讯、公安联防、邮电、工商、税务等职能部门迎进来,给市场以正式运作的态势让潜在消费群体有积极的市场预期感。

第二路由双方合成组建境外招商,奔赴山东青岛和四川成都驻地招商,把中国鞋都的硬件建设及配套服务、政策优惠措施、发展前景、园区管理及运行模式等优点向招商地的潜在客户全面介绍,吸引他们加盟到中国鞋都来共同发展。温州与东莞的产业环境比中国鞋都要好,并且他们出境发展的想法相对要比青岛和成都要小,本土意识相对要强,因此来中国鞋都发展的概率要低。至于成都和青岛其产业环境要比中国鞋都差,并且交通运输不如中国鞋都便利,物流成本要比中国鞋都高,所以他们应该是我驻外招商的主力市场。

第三路由乙方单独组建专业从事本地配套项目的招商队伍,对超市、麦当劳、家具商、品牌服装商，以及从事其它行业但与鞋都发展有相互补充关系的经营户，把他们请进来,全面掀起空前热销局面,让持观望态度的客户下定决心购买。

（九）对于A区朝向及房号较好的热销房子可以通过高昂的总售价与竞价拍卖的方式销售

前面我们说过通过区位价差可以有效地对区位差异进行平衡销售,但是我们应该清楚明白绝大多数的客户还是对好的地段情有独钟,对于此类事情就是要果断地采取一种两全其美的措施,这就是公开竟标拍卖,也只有这样才不会得罪人,另外也不会让权贵们将鞋都的肉吃掉,全给我们留下一堆难啃的骨头。对于此区，应该至少完全采取“一统三”或“一统四”以上的捆绑式销售来将他们的扎堆购买现象平抑下来。

三、关于中国鞋都强销期的制胜策略

所谓强销期是指在项目开盘以后两个月左右的销售淡季,也就是开盘日后的第3个月至第4个月。中国鞋都项目单间店面总计两千多间,一统三店面500多套,而根据现场意向客户统计数量(包括双方领导的关系客户在内)不过300户,根据市场营销的基本原理计算,一般情况下意向客户与实际购买客户的比例大体为三分之一,也就是说300个意向客户基本上可以产生100个实际购买客户,这与本项目的实际销售数量实在是相差太远。为了实现中国鞋都项目的整体销售,我们在开盘前就应该考虑如何将目前的主力客户(也就是有意向的大客户)全面吸纳完毕,彻底将市场“榨干”，然后根据项目遗留数量的多少定出新的促销策略,将原来准备干其他事情的零散投资者吸引进来,达到最终将中国鞋都楼盘销售完毕的终极目的。因此,全面具体地考虑强销期的强力促销策略。如：

A．异地连动法(略)

B．终身成就保障法(略)

C．万代基业法(略)

D．创业援助法(略)

关于楼盘强销期的促销策略还有很多,由于时间周期长而涉及保密的因素还很多,若现在讲出来恐怕难以收场,所以暂不将此部分策略内容明晰出来,待时机成熟以后再公布出来。

四、中国鞋都楼宇的功能分区与推广措施

（一）楼宇推广的步骤

1．方案A：明修栈道 暗渡陈仓

尽快启动C区文化一条街工程建设，从表面上用景观作秀的策略消除区位差异，这是房地产营销惯用手段，经久不衰。并以B区为着眼点，表面上推B区实际上是力推C区。具体策略为：

（A) 以B区为基准价，C区比B区低10---15个百分点,A区比B区高出10---15个百分点;

（B) 每个区的每一户从前到后依次降价3%左右;

（C) 好的编号比一般的编号高2-----3%,一般编号比差的编号高出2----3%左右;

（D) 每天推出相应的套数做适当的销售搭配,天天变换户型数量达到绝对控制销售的目的, 用价格策略迫使客户购买C区。

评 析：本策略有助于全面控制整个楼盘,稳健销售，但是可能在开盘以后会进度较慢,不利于迅速实现热销的火爆局面,达不到首期开门红的市场效果。

2．方案B：全面开放 一股作气

区位价差同A方案一样,所不同的是不作任何控制,先到先买,不论是哪个区，只要有人买就可以放手大胆地去卖。

评 析：本策略正好与A方案相反,容易产生热销的火爆场面,但容易失去控制并且容易引发事端出现,导致最后烂尾楼出现的尴尬局面。

3．方案C：兼收并蓄 取长补短

将C区的所有房子与AB区较差的房号及朝向的房子结合起来,用“前贵后廉”的差异价格策略出击,适当“全面开放”，这样既不会出现开盘滞销冷场的局面，又可以适度控制B方案所导致的尴尬局面出现。

（二） 中国鞋都销售模式

(a)A1-1区,A2区用一统四的方式销售,五层单卖；

(b)A1-2区,A3区,B1-B2区,C2区用一统三方式销售；

(c)C1区用一统三+4----5层单卖。

（三）中国鞋都楼宇的功能分区问题

1． 关于对商业店面的功能分区问题

方案A

把CB区原则上全定为鞋材区，A区定为品牌鞋区，因为鞋机械体积太大，况且陈埭镇已经规划出了一个667000平方米的专业鞋机械市场。若有人要买店面做鞋机械生意并且数量较大，我们也不能拒绝。再将C区定为鞋机械区，以此来缓解分区矛盾，做到进退自如。

方案B

(1） 把展览馆1-2层定为品牌鞋区；

(2） AB区全定为鞋材区；

（3） C区定为鞋机械区(如果鞋机械经营商较少可定在C区后面,前面仍然为鞋材区)。

2．关于展览馆的功能划分问题

一层：品牌鞋展示区或餐饮便利店 (方便鞋都就业员工就餐)

二------四层：大型超市 (因为有手扶平行电梯)

五层：贸易洽谈中心和商务中心 (专供大型商务贸易和洽谈)

六层：新闻发布中心和鞋都文化馆 (宣传鞋都文化，发布市场信息)

七层：多功能宴会厅 (供高档客户或大型娱乐宴会活动)

第八节 中国鞋都项目广告宣传文稿掠影

一、中国鞋都隆重举行知名品牌入驻签约仪式新闻通稿

本报讯: 5月18日下午，中国鞋都项目招商部在晋江爱乐酒店三楼会议大厅隆重举行了知名品牌入驻签约仪式。

下午四时，晋江市有关领导、中国鞋都项目建设单位以及国内外享有广泛知名度的十余家大型知名品牌鞋业企业齐聚爱乐酒店贵宾楼，应邀参加此次签约仪式的国际知名品牌有意大利迪亚多纳、法国梦特娇、日本知名卡通阿童木、美国大力水手、史莱辛格、圣大保罗、纽巴仑、RICH BOSS、科比等；国内知名企业有新协志鞋材、大三豪鞋服有限公司、中裕鞋材、华昌皮革实业有限公司、协龙鞋料有限公司以及来自香港、菲律宾、马来西亚、澳门、韩国等客商。这是继“3.15鞋都建设建议客户座谈会”、“4.29十五家大型配套企业入驻中国鞋都签约仪式”、“5.9第二次鞋都建设建议征询会暨认购客户答谢宴会”后的第四次关于稳步推进中国鞋都鞋业市场迅速形成的系列实质性重大举措，上述活动的开展和大型企业的带头入驻有利于进一步提升国际知名品牌和中国鞋都的国际知名度和市场竞争力。

晋江是国内三大鞋材市场之一，同时也是世界旅游运动鞋业的生产基地，已形成鞋业产业高度集聚、辐射范围广阔的市场网络，在国内外享有广泛的知名度。因其具有重要的战略影响和经济价值，聚集了许多国际鞋业品牌。为了更好地发挥晋江鞋业产业集群优势，在各级党委政府和社会各界的关心下，中国鞋都项目建设才得以全面启动。

基础设施落后、分布零散、经营观念滞后、经营成本居高不下，缺乏有效的政策扶持，特别是国际品牌在行业的引领作用，这些都是制约区域经济发展的主要因素，不利于充分发挥市场主体的优势。

通过对综合配套性服务企业、大型知名企业的引进，可进一步完善中国鞋都的市场经营主体和组织结构，有利于提升国际品牌与鞋都的知名度和国际竞争力，快速促进以中国鞋都为主的全国性鞋业大市场的形成，为广大业主迅速收回投资和实现物业增值。

二、中国鞋都真诚服务感苍穹

本报讯：中国鞋都于5月9日下午在晋江南苑酒店三楼宴会大厅隆重举行第二次鞋都建设建议征询交流会暨项目认购客户答谢宴会，庆祝项目内部认购活动提前完成。

5月5日至5月8日，在中国鞋都商务会馆，人潮涌动，中国鞋都限额推出的店面频频告急，出现了晋江前所未有的火爆抢购场面。据中国鞋都项目的商务代表介绍：在短短的4天时间里，项目80%以上的店面被抢定一空，创造了泉州房地产百年难见的销售奇迹。

为了让市场早日形成、确保广大业主能够尽快投资见效,本次会议旨在把广大业主自己对鞋都好的建设与装修建议、好的经营与管理措施，以及尽快形成市场繁荣的策略与建议再一次地广泛征集起来，以便于在建设和经营管理过程中更加行之有效地运用到具体工作中去，切实履行中国鞋都“建好鞋都 回报乡亲”的建设和经营理念，为此，中国鞋都项目部特别举办了“第二次鞋都建设建议征询会暨认购客户答谢宴会”。

在确保鞋都的工程质量方面，仅鞋都项目的建筑布局规划就经过了13次专家论证，对数十家国家一级建设资质施工建设单位的公开招投标过程中认真选择出了五家建设施工单位分五个标段同时开工，确保在今年12月底主体工程完工和明年“4、19”第七届中国（晋江）国际鞋业博览会召开之际正式剪彩开业。在项目的施工建设过程中广泛采用新材料、新工艺，重奖悬赏园林景观设计方案，把鞋城东路的乌边港拟建成为休闲放松、娱乐度假的街边休闲度假花园,使中国鞋都的环境更加优美。

为了把鞋都经营管理好、让市场尽快的健康繁荣起来，中国鞋都项目部在3月15日举办了“第一次鞋都建设建议客户座谈会”，并到中国四大鞋业生产基地进行巡回考察学习。在4月29日引进了四大银行、中国电讯、中国联通、自来水公司、物流配送公司、电力公司、邮政局等15家大型综合功能配套单位全面入驻中国鞋都，目前，正在与晋江市公安局保安大队、大专院校、专业保洁公司等单位洽商委托培训保安和管理人员与物业清洁队伍，并引进质量检测、技术开发、人才交流和对外贸易等机构全面入驻中国鞋都。

所有这一切都是为了把中国鞋都市场建设好经营好，为广大业主创造一个经营科学、管理规范、功能配套齐全、环境优美的现代化鞋业专业市场，让广大业主能够在鞋都红红火火的市场经营中赢得巨额回报。

三、晋江鞋业的产业集群靠什么来承载

--------中国鞋都---5000家鞋业霸主的新婆家-------

本报讯: 众所周知，所谓产业集群通俗地讲就是“产业扎堆”，它与传统产业的分布主要区别在于它是建立在政策扶持、资本聚集、技术研发、人才培训、市场拓展、园区品牌共享、规范管理与人性化服务等产业要素于一体在新的发展空间里的最佳组合，它可以大大降低企业的作业成本和物流成本，绝对增强企业竞争力，为企业获取滚滚的超额利润。但是，一个产业的发展它总是从最初的小规模、松散性、作坊式、科技与文化含量低、品牌知名度与美誉度低、作业与物流成本高、市场竞争力差的单个企业逐步向大规模、集群化、集团化、科技与文化含量高、国际竞争力强的集群产业发展，这是产业经济发展的一般规律，比如，广东顺德的家用电器产业、浙江义乌的小商品产业、晋江市的鞋业发展大都如此。

然而，刚刚过去的“首届晋江产业集群论坛”正是从晋江市的支柱产业-----鞋业发展的理论层面上开辟和指引了一个多元的科学论证体系,确保了晋江鞋业产业发展的健康性、科学性、可行性，与此相适应的是承载这个现代鞋业孕育、发芽和茁壮成长的产业航母-----中国鞋都也应运而生地拔地而起，为晋江市鞋业的可持续化发展提供了一个新的动力引擎。

（一） 为什么要建设中国鞋都

1．中国加入WTO后，随着国际经济一体化以及新经济时代的全面到来，国际间的白热化市场竞争迫切要求中国鞋企提升自身的竞争力，以企在国际市场上谋求自身新的发展,因此说,中国鞋都的建设是适应国际经济一体化发展的历史必然。

2．从第一产业向第三产业的逐次跃升体现了一个国家的经济发展状况，也是衡量一个国家在国际经济舞台地位的具体标准。中国已经完成了由过去的相对短缺性经济向相对饱和性经济的巨大转变，一个典型的“制造中国”将成为过去，代之而来的是一个全新的“休闲中国”时代，而要彻底完成这个巨大的历史转变必须要有一个核心的休闲产业平台来作为动力引擎，这就是“世界鞋业的奥林匹克 亚洲战区的赛事中心------中国鞋都”，所以说中国鞋都的诞生是实现“制造中国”向“休闲中国”转变的动力平台和对接窗口。

3．在全国四大鞋业生产基地中，广东东莞主产高档皮鞋，四川成都主产女鞋，浙江温州主产皮鞋,而福建晋江的中国鞋都主要是生产休闲运动鞋,是中国鞋业市场四分天下有其一和中国鞋业市场细分的必然结果。

4．中国鞋都是国家继珠江三角洲、长江三角洲、京津塘和西部中国四大一级经济圈之后新近崛起的二级经济圈-------泉漳厦三角洲的代表和增长极；是大泉州城市经营的示范工程；是泉州市的糖果、石材、旅游、服饰、休闲运动鞋等五大支柱产业的龙头产业。龙头产业的发展它需要一个与之相匹配的平台来承载，这个平台的核心就是中国鞋都专业市场的科学管理与经营。因为，国家的发展看区域、区域的发展看产业、产业的发展看地产、地产的发展看经营与管理，这是新世纪国家发展的基本法则。

5．中国的休闲运动鞋生产基地主要在泉州的晋江市陈埭镇，虽然在过去改革开放的20年里完成了资本、技术、人才、市场的原始积累，取得了骄人的成就，但是，在国际经济一体化的今天也不可避免地要提升自身的竞争力，必须改变过去的松散性、小规模、技术含量低、品牌文化含量低等不利竞争局面，向大规模、集团化、信息化、国际化发展。所以说是中国鞋企二次创业的需要催生了中国鞋都的诞生。（二）中国鞋都对晋江制鞋企业有什么好处

晋江是全国四大鞋业基地之一，占全国运动鞋、旅游鞋总产量的大半壁江山，拥有鞋材企业3000多家、成品鞋企业2000多家，制鞋业已经是晋江市经济发展的支柱产业。虽然，晋江鞋企经过了上世纪20多年的资金、技术、人才、市场等要素的初次创业，但是现在却面临着由过去的产品质量和品牌知名度的竞争上升为品牌价值观和文化思想的高层次竞争。因为，随着市场经济的纵深发展，一些不利于企业发展的因素也逐步显现出来,比如产品单一化、企业作坊化、市场无序化、成本扩大化等现象严重地影响了企业的竞争力。正因为是在这样的前提推动下，所以中国鞋都的诞生无论是从人文创新、技术革命、产业升级、企业文化再造，还是从市场培育、人才培训、资本机制、管理创新、资源共享等要素出发,都是为晋江的鞋业发展提供了前所未有的发展机遇。因此从这个角度上说，中国鞋都的建设对于晋江鞋企而言是提升它们二次创业和进军国际市场的绿色通道与商务平台。

（三）中国鞋都与沿街店面有什么区别

中国鞋都的店铺克服了沿街店面小规模、杂乱无章、孤军作战等不利因素，整合了区域品牌鞋业的所有优势，能让小企业做大、大企业做强。也就是说，客户在中国鞋都所得到的绝不是简单的一间店铺，更重要的是得到了园区品牌、资本、人才、市场的共享，可以大大提升鞋企的品牌思想、文化和附加值，扩大了企业的市场营销机遇，改变过去的“线性采购”为“集中采购”,有效地降低了企业的物流成本和营销成本，绝对增强企业及品牌的竞争力，也就是说在中国鞋都企业得到的是全面发展。

（四）中国鞋都与产业集群和市场形成的三角关系

前面我们在讲产业集群的基本概念和形成过程时提到了一个基本前提，这就是产业集群必须有一个适合其发展的承载体。因为，产业集群它毕竟不是简单的“企业大超市”或者是“企业家属院”，它是包含产业布局、产业创新、产业政策、产业组织与管理、产业发展规划等要素在内的一系列科学行为与分工要素的最佳组合，也就是适合产业发展各要素的“黄金搭档”，其目的就是要为产业市场的形成与繁荣这个大前提服务，因此，从这个角度上讲中国鞋都是产业集群的承载体，产业集群是市场形成的前提，市场形成的目的在于产生规模效应，降低企业的作业与物流成本，增强所有集群企业的综合竞争力，为集群企业获取滚滚的超额利润，这才是产业集群最本质的内涵。

（五）中国鞋都的市场是怎样形成的

5月5日至5月8日，在中国鞋都商务会馆，人潮涌动，中国鞋都限额推出的店面频频告急，在短短的4天时间里，项目80%以上的店面被抢定一空，出现了晋江前所未有的火爆抢购场面，创造了泉州房地产百年难遇的销售奇迹。可是有谁知道这个表面的背后却包含着广大长期厚爱和支持中国鞋都项目的各界朋友与全体员工的倾力支持与滴滴汗水。

首先是中国鞋都项目部从一开始就从产业集群的核心------产业的布局规划出发，紧紧围绕鞋业的采购模式进行研究，着重对传统的挨家挨户的“线性采购”方式探索研究后，发现这种采购方式严重地浪费采购者的采购时间和差旅费，同时还不容易规避产品质量风险与信用风险，更不利于货比三家，这样必然就会加大采购产品的作业成本，特别是物流成本。而中国鞋都的布局规划正是采取了与“线性采购模式”相反的规划布局模式------集中式采购模式，这就是以物流为轴心、以产业发展的配套服务为半径的现代商业布局规划新模式------中央集群式采购模式。让广大采购者足不出鞋都即可满足采购者的所有需求,同时还可以规避上述的所有风险。

其次是中国鞋都项目部紧紧围绕市场形成这个大前提，从产业集群的运行保障------产业发展的配套服务出发，采用了国际最先进的物业管理模式------工业园区的管理模式。它是集产业孵化、政策扶持、人才教育、技术开发与培训、保安环卫、信息交流、科学经营与管理、商务住宿、餐饮娱乐、休憩赋闲等功能要素在新的台阶上系统化、规范化、科学化、专业化于一体的全新服务模式，也就是常规所言的“八度空间保姆式服务”。

再次是中国鞋都项目部在项目的施工建设方面，始终坚持两个凡是。这就是“凡是利于产业发展的建设要素一律要坚持并且完善到底，凡是与产业发展关联不紧密的一律砍掉或让道重来决不姑息。”在确保鞋都的工程质量方面，仅鞋都项目的建筑布局规划就经过了13次专家论证，在对数十家国家一级建设资质施工建设单位的公开招投标过程中反复甄别与认真筛选出了五家建设施工单位分五个标段同时开工，确保在2004年12月底主体工程完工和明年“4.19”第七届中国（晋江）国际鞋业博览会召开之际正式剪彩开业。在项目的具体施工建设过程中广泛地采用新材料、新工艺，重奖悬赏园林景观设计方案，把鞋城东路的乌边港拟建成为休闲放松、娱乐度假的街边休闲度假花园,使中国鞋都的环境更加优美。所以才有了从官员到学者、从专家到市井百姓、从行业精英到芸芸众生一直对鞋都项目比较看好的市场反映。

最后是为了把鞋都经营管理好、让市场尽快地健康繁荣起来，首先是中国鞋都项目部把项目的功能分区经营和单一客户“一统三式”的经营定位作为首要问题，先后去上海、北京、西安、成都四大城市的专业物流中心以及中国四大鞋业基地进行了二十多次地反复调研与专家论证；其次是在3月15日举办了“第一次鞋都建设建议客户座谈会”，并在4月29日引进了四大银行、中国电讯、中国联通、自来水公司、物流配送公司、电力公司、邮政局等15家大型综合功能配套单位全面入驻中国鞋都；再次是在5月9日举办了第二次项目建设建议征询会和客户面对面的家访活动、以及认购客户资格审查活动等，并实施了一系列的关于如何经营和管理好鞋都市场的有效措施。目前，鞋都招商部正在与晋江市公安局保安大队、大专院校、专业保洁公司等单位洽商委托培训保安和管理人员与物业清洁队伍，并将再次引进质量检测、技术开发、人才交流、对外贸易等配套服务机构。目前，意大利鞋机协会和十余家国内外知名休闲运动品牌正准备于2004年5月18日-----20日左右与中国鞋都项目招商部正式签署入驻中国鞋都展览馆的协议。

从2003年到2004年这不平凡的两年，为了确保让市场早日形成、实现尽快回收广大业主的投资与物业增值目的，中国鞋都项目一路上洒尽了广大热情厚爱鞋都项目的各界朋友与全体员工的辛勤汗水与不断努力，其目的就在于为晋江的5000家鞋业霸主创造一个经营科学、管理规范、功能配套齐全、环境优美、与国际专业市场各项标准达标接轨的现代化鞋业专业市场，让广大业主能够在中国鞋都红红火火的市场经营中赢得巨额回报与完成企业的二次创业，在新经济时代与国际间的鞋业霸主同台竞舞和共同发展。

四、从晋江的制鞋产业看晋江的产业集群

本报讯: 5月31日上午，晋江市委、市政府主要领导率同晋江市政府各职能部局及各乡镇的主要负责人，共计120余位市镇两级领导前往中国鞋都鞋业专业市场进行考察。目的是通过对中国鞋都专业市场的建筑布局规划、鞋业经营的功能区划结构、产业配套服务、专业管理与市场运行模式等软硬件设施的了解，继而对晋江整个产业集群的发展起到榜样学习和示范号召的作用。

（一）有市有场是产业集群形成的基本前提

产业集群通俗地讲就是“产业扎堆”，它是指某一行业从最初的产生、运行、发展到相对独立壮大，继而形成业务协作紧密、专业分工明确、经济利益相关的一大批专门从事生产加工、技术开发、人才引进、配套服务、市场拓展等领域里的经济共同体。但是产业集群的形成必须有一个绝对的前提，并且这个前提会在不同的时期对承载该产业的载体有更高的技术要求，这就是产业集群必须要有市有场。无市则无投资主体，无场则无产品形成的载体。正如市场一样，它必须是有市有场，否则，就会变成独脚天涯的意念之想。

就拿晋江市的制鞋业来说，大凡晋江人都知道林士秋的故事，林士秋用他姐姐寄过来的８万元钱办起了陈埭的第一间鞋厂，并在第一年就收回了投资。财富的效应使精明的陈埭人纷纷仿效并加入制鞋的行业，所以也才会有陈埭鞋材一条街的出现。这就是晋江原始的鞋业集群。可是这偶然的成功后面却是包含着绝对的必然。因为陈埭鞋业发展的初期适逢我国的改革开放伊始，国内市场的需求在一瞬间被释放了出来，套用一句专业人士的话，那就是“只要生产出来，就能卖掉”。这是因为有市才会引来投资主体的主动参与，有陈埭镇四境街这个原始的“场”，才会有现在晋江原始的鞋业产业集群。

但是，在全球经济一体化的今天，旧的鞋业产业布局已经不适应来自国际间白热化的市场竞争了。也就是说仅凭有国内巨大的“市”，而无适应国际专业化市场发展的“场”，是不能从根本上解决晋江鞋业产业集群根本问题的。晋江鞋业要想从根本上提升自身的实力，以求得新的发展就必须跟上时代的脚步，因为只有这样才能与国际品牌同台竞争而立于不败之地。而且陈埭人也深深地意识到了这一点，所以他们才格外看好和关注世界鞋业的奥林匹克、亚洲战区的赛事中心-----中国鞋都。因为他们深知中国鞋都的诞生，是适应21世纪晋江鞋业产业集群的全面发展的。因为没有中国鞋都大专业市场这个“场”，仅凭中国大市场需求和晋江众多的投资主体的存在，是无法实现真正意义上的鞋业产业集群。

（二） 中国鞋都专业市场是各级政府巨大作用下的亲笔示范

众所周知，政策决定资本的流向、资本决定人才（投资者与管理型和技术型人才）的流向，这是政治经济学的一般常识。并且这个原理也充分地揭示了政府在市场的培育形成与发展壮大过程中、有着其他任何组织不可取代的作用，因为，政策的制定权在于政府，这就是“有形的手”在市场作用中最直接的体现。

晋江市市长杨益民在给媒体记者介绍晋江市产业集群发展与地方政府之间的有机关系以及表现形式时曾经谈到：“作为政府重要的责任在于有意识地引导、完善、壮大各种生产要素并使其更加有机地协调，但是政府必须从直接引导转变为引导服务。”晋江鞋业通过企业引企业、资本引资本的方式，再加上政府在企业引进的过程中的有序引导，使晋江的鞋业产业得到了快速、合理的发展，产业形成后，研发人员、技术人员、管理人员、员工都聚集到了晋江，并产生了规模效应。可是仅凭晋江原有的鞋业产业布局规划模式仍然不能适应在国际市场这个大环境下的发展了，单家独户要想在这里发展壮大几乎是很难的。因此，晋江市在工业园区的规划时，是按产业集群的发展来规划的，政府从一开始就全力做好整个工业园区的服务，引导企业提高管理水平，提高自身素质，注重产品质量和品牌以及环保认证等工作，引导企业走上规范发展之路。

比如，中国鞋都项目从一开始就被晋江市、泉州市两级政府列为重点工程和晋江市建市十周年重点招商引资项目。对项目给予了极大的关怀和高度重视，对项目的开发建设一路绿灯，多次亲临现场指导与关心慰问，特别是对项目的整体布局规划与园区的管理服务模式、市场的形成与发展等关键点，都给予了积极并富有建设性地指导。所以才会有像晋江市的众多大牌鞋材商说的那样：“中国鞋都专业市场是政府一手扶持起来的重点项目，我们相信中国鞋都专业市场是一定会成功的。”

（三）从鞋业产业集群看晋江的产业集群

前面我们已经谈到了关于产业集群的形成的基本前提是要有市有场，就像晋江市陈埭镇的鞋材料市场一样，虽然有着广大的“市”----需求，但是仅凭陈埭镇四境街原有的“场”-----松散性、小规模、功能规划不合理，市场配套服务与人才、技术孵化全无的小作坊，是不能够与现代国际专业市场的要求达标接轨的，更遑论是现代意义上的产业集群了。因为，真正意义上的产业集群它是要通过产业方向与发展战略的定位、产业结构的布局规划、产业政策的扶持、产业管理与配套服务、产业环境的培育、产业人才与市场的孵化等一系列的规范行为来实现产业集群的，继而达到品牌、技术、人才、市场等核心要素在新的台阶上实现黄金搭档，发挥出各要素最大的整合潜力。惟其如此才能产生规模效应，才能让进入产业集群圈的投资主体获得滚滚的超额利润。比如中国鞋都专业市场的建设与形成就是通过以下举措来实现产业集群内涵要求的：

首先，在制定中国鞋都项目的发展战略时，就把中国鞋都项目定位为CGD（中央物流区）-----中国鞋业专业市场，而CGD的出现对中国鞋业行业而言它又是最先进生产力的代表，它标志着一个以鞋业而闻名的城市-----晋江市的现代文明与社会进步从此迈进了一个全新的起点。从项目的起点和高度上为21世纪的中国鞋业品牌、人才、技术、市场找到了产业发展的最佳黄金分割点。

其次，是为全球鞋业企业二次创业专门量身打造了国际最先进的物业管理模式-----工业园区物业管理模式，它是集产业孵化、政策扶持、人才教育、技术培训、保安环卫、信息交流、科学经营与管理、商务住宿、餐饮娱乐、休憩赋闲等功能要素在新的台阶上系统化、规范化、科学化、专业化于一体的全新服务模式，即常规所言的“八度空间保姆式”服务。满足了现代鞋业的全方位发展要求与确保了中国鞋业的可持续化发展。

最后，是采用了国际上最先进的商业规划布局模式------现代中央集群式采购模式，它是继“一站式服务”模式之后最先进的现代商业规划布局新模式。因为它可实现使简单的“线性采购”上升到以产品营销为轴心、产业发展配套服务为半径的“中央集群式采购”的革命性转变，可最大化的节约企业作业成本与物流成本，绝对增强产品的市场竞争力，为企业获取空前的超额利润。

因此，作为首期占地面积133400平方米，总建筑面积20万平方米，集品牌鞋、鞋材辅料、鞋机械一体化的专业物流中心-----中国鞋都之所以于2003年被业界誉为“中国三大城市经营示范工程”之首，就是因为它聚集了上述国际上最有竞争力产业发展所必需的三大特色优势。所以，它的诞生必将对中国休闲运动产业的规范升级和海峡西岸经济区的经济发展，以及晋江市的产业集群产生革命性的引领与推动作用。