【审判名称】 海南铭泰香水湾旅游发展有限公司与黄利平房屋买卖合同纠纷案

　　【审判程序】 终审

　　【案件分类】 民事

　　【裁判文书字号】 （2006）海南民三终字第91号

　　【审理法院】 海南省海南中级人民法院

　　【裁判文书类型】 民事判决书

　　【裁判时间】 2006-05-18

　　【案例全文】

　　海南省海南中级人民法院

　　民事判决书

　　(2006)海南民三终字第91号

　　上诉人(原审原告)海南铭泰香水湾旅游发展有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县光坡镇香水湾。

　　法定代表人刘伟，董事长。

　　委托代理人俞兆英，浙江星韬师事务所律师。

　　委托代理人王飞，浙江星韬律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)黄利平，女，1971 年7 月29 日出生，汉族，福建省厦门市人，住福建省厦门市湖里区万豪花园景蓉阁2 号204 室

　　委托代理人顾嘉蔚，上海市律师事务所律师。

　　上诉人海南铭泰香水湾旅游发展有限公司(以下简称香水湾公司)为与被上诉人黄利平房屋买卖合同纠纷一案，不服陵水黎族自治县人民法院(2005)陵民初字第293号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　经审理查明：2004年11月30日，黄利平与香水湾公司签订了《商品房买卖合同》，约定香水湾公司将编号为第S 幢一单元115 号的一套面积为41．23平方米的商品房出售给黄利平，价款人民币27 万元。合同还约定，买受人逾期未付款超过90日后出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的0．5％向出卖人支付违约金；出卖人即香水湾公司应在2005年3月30日前把所出卖的房屋经验收合格后交付买受人即黄利平使用， 买受人使用房屋后的90 天内，应取得房地产权属证书。如出卖人逾期超过90日未交房的买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0．5％向买受人支付违约金。合同签订后，黄利平已支付了购房款人民币27万元。在签订合同的当日，双方又订立了《香水湾产权度假酒店租赁合同书》，约定黄利平把所购买的房屋(第S 幢一单元115 号)租赁给香水湾公司，期限为五年，自2004年11月15日至2009年11月14日止，每年租金为17820元，若黄利平一次性付款购房方式：自租赁期开始之时，香水湾公司每半年支付一次租金给黄利平，支付的时间为半年的第一个月二十五日前。由于香水湾公司在建设与装修房屋过程中，延误了期限，未能按照合同约定的时间交付房屋给黄利平使用，黄利平也未取得租金。2005年7月2日。黄利平委托代理人顾嘉蔚致函香水湾公司，明确提出解除《商品房买卖合同》，同时要求香水湾公司退还购房款人民币27万元，香水湾公司收到黄利平的律师公函后，于2005年7月15日作出＂关于近期业主提出问题的回复＂函告黄利平，定于2005年9月1日起在香水湾公司酒店大堂设售楼处为退房的业主办理退房或代转让手续。黄利平收到香水湾公司回复函后，委托代理人顾嘉蔚于2005年9月1日赶赴香水湾公司所在地，香水湾公司委派刘新钢、陈方为代表跟黄利平代理人协商退房及补偿有关事宜。但香水湾公司以法定代表人外出为由未能与黄利平达成退房协议。2005年10月25日，黄利平向原审法院提起诉讼，要求解除合同并判令香水湾公司返还黄利平购房款人民币27万元及逾期利息人民币12178．35 元。

　　原审法院认为：黄利平与香水湾公司于2004年11月30日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，依法应属于有效合同，在订立《商品房买卖合同》的同时，双方又订立了《租赁合同》。也就是黄利平把所购买的房屋第S幢一单元115 号房租赁给香水湾公司。香水湾公司给付租金。两份合同签订后，黄利平支付了购房款人民币27万元，由于香水湾公司在建设工程过程中，延误了期限，未能在合同规定的时间内履行合同，因此，香水湾公司违反合同约定，未能把房屋交付给黄利平使用。从而黄利平也没有收到香水湾公司给付租赁房屋的租金，由于香水湾公司的过失，未能履行合同，况且黄利平也已函告香水湾公司要求解除合同，返还购房款，香水湾公司回复函给黄利平也表示愿意退房的意思表示。因某种原因未能办理退房事宜。依照合同的约定，香水湾公司未能依合同规定履行，应承担违约责任，也就是按黄利平所付购房款的0．5％支付违约金，但黄利平对于支付违约金一事并未请求。黄利平请求解除《商品房买卖合同》、返还购房款人民币27万元及逾期利息，其请求符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)、(四)项之规定，作出如下判决：一、限于本判决生效后10天内，海南铭泰香水湾旅游发展有限公司给付黄利平购房款人民币27万元。利息从2005年3月31日起至执行之日止，以中国人民银行同期同类贷款利息计算。二、驳回黄利平其他诉讼请求。案件受理费6743元由海南铭泰香水湾旅游发展有限公司负担。

　　上诉人海南铭泰香水湾旅游发展有限公司不服陵水黎族自治县人民法院(2005)陵民初字第293号民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原审第一项判决，由被上诉人承担本案二审费用。其主要理由是：一、一审判决对事实认定错误。1 、一审判决认定上诉人没有交付房屋的事实错误。一审判决认定＂由于香水湾公司在建设工程过程中，延误了期限，未能在合同规定的时间内履行合同，因此，香水湾公司违反合同约定，未能把房屋交付给黄利平使用＂，因此判决＂限于本判决生效后10 天内，香水湾公司给付黄利平购房款人民币27万元。利息从2005年3月31日起至执行之日止，以中国人民银行同期同类贷款利息计算。＂上诉人认为一审法院对交房事实认定错误。理由是，本案所指的商品房不是简单的以居住为目的的商品房，而是产权式度假酒店的客房。被上诉人购买该房不是为了居住，而是为了从上诉人处获取租金收益，这一点双方在签订合同时都是明知的。因此，判断房屋有没有交付使用的标准是看被上诉人有无获得对该房屋的租金收益或者是租金收益的请求权。事实上，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，双方又签订了《租赁合同》，被上诉人把购买的房屋第S 幢一单元115号房租赁给上诉人。也就是说被上诉人已经实现了对第S 幢一单元115号房的使用，收益和处分。被上诉人无权以没有交付房屋为由要求退房。2 、一审法院认定上诉人没有支付租金的事实错误。上诉人在其后的合同履行中，己经给付半年租金，该租金在被上诉人支付房款时，上诉人在房款中已经将租金部分扣除。购买第S幢一单元115号房的目的不就是为了对第S幢一单元115号房进行使用、收益和处分吗？也就是说，按照双方所签订的《商品房买卖合同》的第八条，上诉人己经在2005年3月30日前，把第S幢一单元115号房交付给被上诉人使用了。＂该商品房经验收合格＂作为交付的条件己经被随后签订的租赁合同所更改。因为被上诉人在《租赁合同》约定房屋租赁给上诉人使用，被上诉人默认接受了交付。请问，如果被上诉人对房子没有接收，她又是如何对第S 幢一单元115号房进行收益和处分呢？所以既不能适用《商品房买卖合同》第八条，也不适用合同法第94条第3 、4项的规定。简言之，上诉人已经履行了合同，被上诉人无权以违约为由解除合同。二、一审法院的利息的计算时间违反了诉讼＂不告不理＂的原则。被上诉人在一审民事起诉状中主张的利息计算时间是从2004 年12 月至2005 年10 月10 日止，而一审判决却将利息的计算时间算至执行之日，给予了被上诉人本没有主张的利益。违反了民事诉讼的基本原则。

　　被上诉人黄利平未提出书面答辩。

　　本院认为，黄利平与香水湾公司于2004年11月30日签订的《商品房买卖合同》及《香水湾产权度假酒店租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，属合法有效。两份合同签订后，黄利平依约支付了购房款人民币27万元给香水湾公司，已履行其应尽的付款义务，但香水湾公司却在建设工程过程中延误了期限，不能在合同规定的时间内履行交付房屋义务，且至今也未交付给黄利平，因此，双方签订的房屋租赁合同也未能履行，黄利平也没有收到香水湾公司给付租赁房屋的租金。由于香水湾公司未能按时交付房屋后，黄利平也已函告香水湾公司要求解除合同，返还购房款，香水湾公司也回复表示愿意退房，但又不予办理退房事宜。香水湾公司的行为违反合同约定，应承担违约责任，因此黄利平主张要求退房，返还购房款合理，应予支付。依照合同的约定，香水湾公司未能依合同规定履行交房义务，应按黄利平所付购房款的0．5％支付违约金，但黄利平对于支付违约金一事并未提出请求，只请求支付自2004年12月23日至2005年10月10日逾期交房的利息，因此应按黄利平的诉讼请求作出处理。香水湾公司提出已支付房租给黄利平，但又未能提供相关证据，应承担举证不能的法律后果，其上诉请求无理，本院不予支付。原审法院认定事实基本清楚，但计算香水湾公司支付利息的时间超出了黄利平的诉讼请求，应以黄利平主张的时间为准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项之规定，判决如下：

　　一、维持陵水黎族自治县人民法院(2005)陵民初字第293号民事判决主文第二项；

　　二、变更陵水黎族自治县人民法院(2005)陵民初字第293号民事判决主文第一项为：限于本判决生效后10天内，海南铭泰香水湾旅游发展有限公司给付黄利平购房款人民币27万元及利息。利息从2004年12月23日起至2005年10月10日止，按中国人民银行同期同类贷款利息计算。

　　一、二审案件受理费各6743元由海南铭泰香水湾旅游发展有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 王定辉

　　审 判 员 谭永强

　　代理审判员 蔡于干

　　二00六年五月十八日

　　书 记 员 周忠胜